Taşınmaz uyuşmazlıklarında tapu iptali ve tescil talebi, mülkiyetin kimde olduğunu doğrudan belirlediği için sonuçları ağır bir davadır. TMK ve TBK hükümleri ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, olayın niteliğine göre birlikte devreye girer. Bu rehber, dava öncesi ihtarın hangi hâllerde işlev gördüğünü ve usul tercihlerinin dosyayı nasıl baştan şekillendirdiğini ele alır.
İhtar Her Dosyada Aynı İşlevi Görmez
Tapu iptali ve tescil davasında ihtar kural olarak bir dava şartı değildir. Buna karşılık kira ilişkisinden doğan tahliye taleplerinde, temerrüt sebebiyle tahliyede süre içeren ihtar zorunlu bir adımdır ve iki haklı ihtar sebebine dayanılacaksa ihtarların tarih ve içerik yönünden kusursuz olması gerekir. Satış vaadi sözleşmesine dayalı tescil taleplerinde ise ihtar, karşı tarafın direncini ve temerrüdünü belgelemek bakımından delil değeri taşır. Dolayısıyla ihtarın rolü, dayanılan hukuki sebebe göre değişir.
Yetki Kuralı Tartışmaya Kapalıdır
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Tarafların yerleşim yeri ya da sözleşmedeki yetki kaydı bu kuralı değiştirmez. Yanlış yerde açılan dava, yetkisizlik kararıyla sonuçlanır ve dosyanın gönderilmesi için verilen süre kaçırılırsa dava açılmamış sayılır. Bu, uygulamada en sık karşılaşılan telafisi güç usul hatalarındandır.
Muvazaa İddiasında Delil Dizisi
- Devir tarihindeki taşınmaz değeri ile tapuda gösterilen bedel arasındaki fark
- Devralanın ödeme gücünü ve para akışını gösteren banka kayıtları
- Devirden sonra taşınmazı kimin kullandığına ve giderleri kimin ödediğine dair belgeler
- Devredenin devir tarihindeki sağlık durumu ve iradesine ilişkin kayıtlar
- Aile içindeki diğer devirlerle karşılaştırmalı tablo
Kaydı Güvenceye Almak
Dava açılırken tapu kaydına şerh veya ihtiyati tedbir talep edilmezse, yargılama sürerken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi ve iyiniyetli edinim tartışmasının doğması riski vardır. Bu talebin dilekçede ayrıca ve gerekçelendirilerek istenmesi, kararın icra edilebilirliğini korumak bakımından belirleyicidir.
Kat Mülkiyeti Boyutu
Uyuşmazlık bir bağımsız bölüme ilişkinse, 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve ortak yer nitelendirmesi dosyaya doğrudan etki eder. Projeye aykırılık iddiası ile mülkiyet iddiası ayrı taleplerdir ve ayrı ayrı kurulmalıdır.
Taşınmaz davaları uzun süren ve belge yoğun süreçlerdir. Bu genel açıklamalar yerine, tapu kaydınız ve devir belgeleriniz üzerinden yapılacak bireysel bir inceleme sağlıklı sonuç verir.