Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde dava dilekçesinden önce gelen adım, çoğu zaman sonucu belirler: ihtar. TBK konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan bir düzen kurar ve tahliye ancak kanunda sayılan sebeplere dayanılarak istenebilir. İhtarın hangi sebebe dayandığı, hangi süreyi tanıdığı ve nasıl tebliğ edildiği, davanın kaderini baştan tayin eder.
Sebebe Göre Değişen İhtar Türleri
- Kira bedelinin ödenmemesi: Temerrüt ihtarında kiracıya kanunda öngörülen asgari süre tanınmalı ve bu sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir. Süre eksik yazılmışsa ihtar sonuç doğurmaz.
- İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtar gönderilmişse, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
- Gereksinim nedeniyle tahliye: Kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı somut olarak ortaya konmalıdır.
- Yeniden inşa ve esaslı onarım: Kullanımı imkânsız kılan nitelikte olduğu proje ve ruhsat belgeleriyle desteklenmelidir.
- Tahliye taahhüdü: Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra ve yazılı olarak verilmiş olması aranır.
İhtarın Tebliği: En Çok Hata Yapılan Nokta
İhtar doğru kişiye ulaşmadığında hukuken hiç gönderilmemiş sayılır. Birden fazla kiracı varsa her birine ayrı ayrı tebligat gerekir; evli kiracılarda aile konutu niteliği söz konusuysa eşin durumu ayrıca değerlendirilmelidir. Adresin sözleşmedeki adresle uyumu, tebliğ şerhinin içeriği ve tebliğ tarihi, dava dilekçesinden önce kontrol edilmelidir. Elden verilen ya da mesajla iletilen uyarılar, ispat gücü bakımından resmi tebligatın yerini tutmaz.
Usule Aykırı İşlemin Sonucu
Bu alanda davaların önemli bölümü esasa girilmeden reddedilir. En sık sebep, sürenin eksik tanındığı veya fesih uyarısı içermeyen bir ihtardır. İkincisi, tahliye davasının kanunda öngörülen bir aylık süre geçtikten sonra açılmasıdır. Üçüncüsü, sebeplerin dilekçede birbirine karıştırılması; her tahliye sebebinin kendi şartları ve süresi bulunduğundan, dayanılan sebep açıkça seçilmelidir. Dördüncüsü, kiraya veren sıfatının tapu kaydıyla uyuşmaması; taşınmaz yeni malike geçmişse izlenecek yol ve süreler farklıdır.
Kat Mülkiyeti Boyutu ve İcra Hattı
Kiralanan bir bağımsız bölümse, yönetim planı ve 634 kapsamındaki kullanım kuralları ayrı bir tartışma başlığı oluşturabilir; rahatsızlık veya amaç dışı kullanım iddialarında bu belgeler dosyaya eklenmelidir. Kira alacağı için icra takibi başlatılmışsa, tahliye talepli takipte kiracının itirazı süreci durdurur ve bu itirazın kaldırılması ayrı bir aşamadır. Mülkiyete ilişkin bir uyuşmazlık varsa TMK kapsamındaki tapu ve zilyetlik tartışması bağımsız olarak yürütülür.
Bu yazı genel çerçeveyi aktarmaktadır. İhtar metnindeki tek bir eksiklik davayı sonuçsuz bırakabildiğinden, bildirimi göndermeden önce metni bir hukukçuya kontrol ettirmeniz yerinde olacaktır.