Taşınmazın mülkiyeti tartışmalıyken bir yandan da tahliye baskısıyla karşılaşmak, gayrimenkul uyuşmazlıklarının en yıpratıcı hâllerinden biridir. TMK ve TBK ile 634 sayılı Kanun kapsamındaki düzenlemeler farklı dosyalarda ilerlediğinden, iki süreç birbirinden habersiz yürütüldüğünde biri diğerini fiilen sonuçsuz bırakabilir. Bu rehber, tapu iptali talebi ile icra yoluyla tahliye baskısının aynı takvimde nasıl yönetileceğine odaklanıyor.
Önce kaydı okuyun: şerhler hikâyeyi anlatır
Tapu kaydının yalnızca malik hanesi değil, beyanlar ve şerhler bölümü de incelenmelidir. Satış vaadi şerhi, aile konutu şerhi, haciz ve ipotek kayıtları, iddianın hangi yönde kurulacağını belirler. Kayıt örneğinin yanı sıra taşınmazın edinme belgeleri, resmî senet ve varsa akit tablosu istenmelidir; çünkü iptal talebi kural olarak resmî işlemdeki sakatlığa dayanır.
İptal sebebini erken seçmek zorunludur
Muvazaa, ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması veya mirastan mal kaçırma gibi sebeplerin her biri farklı delil düzeni gerektirir. Örneğin bedelin gerçekten ödenmediği iddiası banka kayıtları ve taşınmazın rayiç değeriyle; ehliyetsizlik iddiası ise işlem tarihine yakın tarihli sağlık kayıtlarıyla desteklenir. Sebep karışık ileri sürüldüğünde, hiçbiri yeterince ispatlanamayabilir.
Tapu iptali davası tahliyeyi kendiliğinden durdurmaz
Devam eden mülkiyet davası, tahliye takibini otomatik olarak askıya almaz. Bu nedenle korunmak isteniyorsa tedbir talebi ayrıca ve gerekçeli biçimde ileri sürülmeli; taşınmazın devredilmesi riskine karşı tapu kaydına dava şerhi verilmesi istenmelidir. Şerh alınmadığında iyiniyetli üçüncü kişiye devir, kazanılmış bir davayı dahi sonuçsuz bırakabilir.
Tahliye dosyasında hangi savunmalar işler?
- Kira ilişkisinin varlığı veya sona erdiği iddiasının yazılı sözleşmeyle karşılaştırılması
- İhtarnamenin içeriği, muhatabı ve tebliğ tarihi
- Ödeme iddiasında açıklamalı banka kayıtları ve hangi aya mahsup edildiği
- Takip talebinde istenen kalemlerle sözleşmedeki kalemlerin örtüşmesi
- Tahliye taahhüdü ileri sürülüyorsa düzenlenme tarihi ve imza tartışması
İki takvimi tek tabloda tutun
Tahliye tarafındaki süreler günlerle, mülkiyet davasındaki adımlar aylarla ilerler. Bu asimetri nedeniyle tebligat tarihleri, itiraz süreleri, keşif ve bilirkişi aşamaları tek bir tabloda izlenmelidir. Aksi hâlde mülkiyet davasında elde edilen sonuç, taşınmaz çoktan boşaltıldıktan veya el değiştirdikten sonra gelir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda tapu kaydı, sözleşme metni ve tebligat tarihleri sonucu belirlediğinden, iki dosyayı birlikte değerlendirecek bir hukukçuyla çalışmanız önerilir.