Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların önemli bölümünde, mahkemeye gitmeden önce arabuluculuk aşamasının tamamlanması gerekir. TBK ekseninde yürüyen tahliye taleplerinde bu aşama bir formalite değil, dosyanın ilk sınavıdır; burada yapılan hatalar dava aşamasına aynen taşınır.
Zorunluluğun Kapsamı ve Sınırı
Kiraya ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır; buna karşılık icra yoluyla yürütülen takip süreçleri ve bazı özel yollar bu kapsamda değerlendirilmez. Hangi yolun seçildiği, arabulucuya başvuru gerekip gerekmediğini de belirler. Kapsam yanlış değerlendirildiğinde açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir ve süreç yeniden başlar.
Tahliye Sebebini Belgeyle Sabitlemek
Görüşme masasında en zayıf taraf, sebebini yazılı olarak ortaya koyamayan taraftır. Sebebe göre hazırlık farklılaşır.
- Kira bedelinin ödenmemesi: ödeme kayıtları, hesap ekstresi ve gönderilen ihtarın tebliğ belgesi
- Gereksinim nedeniyle tahliye: ihtiyacın samimiyetini gösteren kayıtlar ve mevcut konut durumu
- Yeniden inşa ve imar: ruhsat, proje ve teknik belgeler
- Sözleşmeye aykırı kullanım: tespit tutanakları, yönetim kararı ve 634 sayılı Kanun kapsamındaki kat malikleri kayıtları
- Tahliye taahhüdü: tarih ve imza bakımından tartışmasız bir metin
Anlaşma Belgesinin Uygulanabilirliği
Görüşme anlaşmayla sonuçlanırsa, belgenin içeriği doğrudan uygulanabilir nitelikte yazılmalıdır. Taşınmazın hangi tarihte, hangi durumda ve kime teslim edileceği; birikmiş kira ve yan giderlerin nasıl kapatılacağı; depozitonun akıbeti ayrı ayrı düzenlenmelidir. Belirsiz ifadelerle yazılan bir anlaşma, tarafları kısa süre sonra icra dairesine geri götürür.
Usule Aykırı Başlangıcın Sonuçları
İhtarın yanlış kişiye gönderilmesi, ortak malikin sürece dahil edilmemesi ya da başvuruda karşı tarafın eksik gösterilmesi, sonraki tüm adımları sakatlar. Mülkiyet TMK kapsamında paylı veya elbirliği hâlindeyse, taraf teşkili baştan doğru kurulmalıdır; aksi hâlde anlaşma sağlansa bile uygulanabilirliği tartışmalı hâle gelir.
Görüşmeye Hazırlıksız Gitmemek
Sürecin kısa olması, hazırlıksız katılmayı haklı çıkarmaz. Talep edilen tarih, tutar ve şartların önceden yazılı hâle getirilmesi; kabul edilebilir alt sınırın belirlenmesi, masada verilecek kararların aceleye gelmesini önler.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır. Sözleşmenin tarihi, tahliye sebebi ve taşınmazın mülkiyet yapısı sonucu değiştirir; süreci başlatmadan önce hukuki değerlendirme almak, tekrar eden başvuruların önüne geçer.