Taşınmaz uyuşmazlıklarında tarafların elindeki en güçlü belge tapu kaydıdır; ancak tapu kaydına karşı ileri sürülen iddialar çoğunlukla kayıt dışı delillerle ispatlanır. Bu rehber, tapu iptali ve tescil talebi ile tespit davasının delil bakımından nasıl farklılaştığını ve usul hatalarının bu dosyaları nasıl kilitlediğini ele alır.
İki Talebin Amacı Aynı Değildir
Tapu iptali ve tescil talebi, mülkiyetin el değiştirmesini hedefler ve sonuç doğurucu bir hüküm ister. Tespit davası ise bir hukuki durumun veya maddi vakıanın belirlenmesini amaçlar; tek başına icra edilebilir bir sonuç yaratmaz. Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde yürüyen bu dosyalarda, hangi talebin seçileceği doğrudan hangi delilin toplanacağını belirler. Kat mülkiyetine konu bağımsız bölümlerde 634 sayılı Kanun kaynaklı ek bir katman da devreye girer.
Toplanması Gereken Kayıt Seti
- Tapu sicil kaydı, akit tablosu ve yevmiye defterine ilişkin belgeler
- Kadastro tutanakları ve varsa öncesine dair sicil kayıtları
- Ödemeyi gösteren banka kayıtları ile bedelin gerçek değerle karşılaştırması
- Zilyetliği gösteren fatura, abonelik ve vergi kayıtları
- Taraflar arasındaki yazışmalar ve varsa harici sözleşme metinleri
Keşif ve Bilirkişi Aşamasını Boşa Harcamamak
Taşınmaz dosyalarında keşif çoğunlukla tek seferlik bir fırsattır. Keşif öncesinde krokili bir anlatım, sınır komşularının bilgisi ve teknik itirazların listesi hazır olmalıdır. Bilirkişi raporuna karşı itiraz süresi kaçırıldığında, rapordaki teknik tespit dosyanın omurgası hâline gelir. Değer tespiti isteniyorsa hangi tarihe göre değerlendirme yapılacağı baştan açıkça talep edilmelidir.
Usule Aykırı İşlemin Sık Görülen Beş Hâli
- Tapu kaydına ilişkin geçici tedbir veya şerh talebinin geç yapılması ve taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi.
- Davanın tüm paydaşlara veya kayıt malikine yöneltilmemesi.
- Taşınmazın bulunduğu yer dışında bir mahkemeye başvurulması.
- Harç ve dava değerinin talep edilen hakla uyumsuz gösterilmesi.
- Tanık listesinin süresinde bildirilmemesi nedeniyle zilyetlik iddiasının ispatsız kalması.
Sonuç Yerine
Taşınmaz davalarında geri dönüşü olmayan kayıplar, çoğunlukla ilk üç ayda yapılan usul tercihlerinden doğar. Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır; taşınmazın niteliği, imar durumu ve kayıt geçmişi sonucu değiştirebileceğinden, dosyanızı bir avukatla birlikte değerlendirmenizi öneririz.