Kat mülkiyetine tabi yapılarda ortaya çıkan uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, ilerideki bir eda davasına zemin hazırlayan tespit talebiyle başlar. Su sızıntısının kaynağı, ortak yerdeki bir imalatın projeye uygunluğu, eklentinin sınırı ya da ortak gider paylaşımının dayandığı ölçü, tespit yapılmadığı sürece tartışmalı kalır. Bu yazı, kat mülkiyeti kaynaklı tespit taleplerinde delilin nasıl kurulacağına ve usul yanlışlarının davayı nasıl işlevsiz bıraktığına odaklanmaktadır.
Kat Mülkiyetinde Neyin Tespiti İsteniyor
Tespit talebinin ilk cümlesi, davanın kaderini belirler. Talep, hukuki bir ilişkinin varlığına mı yoksa fiilî bir duruma mı yöneliktir sorusu net yanıtlanmalıdır. Ortak yer niteliğinin belirlenmesi, bağımsız bölüm sınırının projeyle karşılaştırılması ve mevcut hasarın kaynağının saptanması birbirinden farklı incelemeler gerektirir. Talep genel yazıldığında bilirkişi de genel yanıt verir ve rapor sonraki aşamada kullanılamaz hale gelir.
Yerinde İnceleme ve Bilirkişi Deliline Hazırlık
Delil hazırlığında ilk adım, taşınmazın kâğıt üzerindeki hâli ile fiilî hâli arasındaki farkı görünür kılmaktır.
- Tapu kaydı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmasına esas onaylı proje ve eklerinin temini
- Yönetim planının güncel hâli ve varsa değişikliklerin tarih sırasıyla dosyalanması
- Mevcut durumun tarihli görüntülerle ve mümkünse ölçülü krokiyle belgelenmesi
- Bilirkişiye yöneltilecek soruların önceden yazılı ve tek tek yanıtlanabilir biçimde hazırlanması
Yerinde inceleme sırasında hangi bağımsız bölümlere girileceğinin baştan bildirilmesi, incelemenin yarım kalmasını ve ikinci bir keşif ihtiyacını önler.
Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Delil Değeri
Kurul kararları, hem ortak yerlere ilişkin iradenin hem de gider paylaşımının dayanağıdır. Bu nedenle karar defterinin ilgili sayfaları, çağrı belgeleri ve katılım listesi dosyaya birlikte konulmalıdır. Kararın alınış usulüne ilişkin bir sakatlık iddiası varsa, bunun ayrı bir hukuki yol gerektirdiği ve tespit talebinin içine gizlenemeyeceği unutulmamalıdır. Yönetici tarafından tutulan işletme projesi ve gider makbuzları da fiilî uygulamayı gösterdiği için tamamlayıcı delil değeri taşır.
Husumet ve Usul Yanlışlarının Bedeli
Bu tür dosyalarda en pahalı hata husumetin yanlış yöneltilmesidir. Talebin niteliğine göre karşı taraf ilgili bağımsız bölüm maliki, yönetici ya da tüm kat malikleri olabilir; eksik taraf teşkiliyle alınan rapor sonraki davada tartışmalı hale gelir. Görevli ve yetkili mahkemenin taşınmazın bulunduğu yere göre belirlenmesi, delil tespiti ile tespit davasının birbirine karıştırılmaması ve masrafların süresinde yatırılarak dosyanın işlemsiz bırakılmaması diğer kritik noktalardır.
Bu metin yol gösterici bir çerçeve sunar; her yapının projesi, yönetim planı ve fiilî kullanım geçmişi farklı olduğundan, somut taşınmaza ilişkin adımların bir hukukçuyla birlikte planlanması önerilir.