Kira bedelinin tespiti istemli davalar, taraflar arasındaki asıl çekişme rakam üzerinde olsa da uygulamada usul ve ispat zemininde kaybedilir. TBK'nın kira ilişkisine dair hükümleri ile TMK'nın dürüstlük kuralı birlikte uygulandığından, talebin hangi hukuki sebebe dayandığı en baştan netleştirilmelidir: endeks sınırına dayalı artış mı, beş yılın sonunda hakkaniyete göre yeniden belirleme mi, yoksa uyarlama mı isteniyor?
Dosyanın Omurgası: Kira İlişkisinin Belgelenmesi
Sözlü kira ilişkileri ya da tarih atılmamış sözleşmeler, tespit davasında başlangıç tarihini tartışmalı hale getirir. Kira başlangıcı belirsizse yenileme dönemi de belirsizleşir ve talep erken ya da geç açılmış sayılabilir.
- Yazılı sözleşme, ek protokoller ve varsa tahliye taahhüdü
- Banka kayıtları üzerinden düzenli ödeme akışı ve açıklama satırları
- Abonelik, aidat ve demirbaş belgeleriyle fiili kullanım süresinin doğrulanması
- Önceki dönemlerde uygulanan artış oranlarını gösteren yazışmalar
Emsal Kira Verisinin Toplanması
Hakkaniyet incelemesinde belirleyici olan, taşınmazın bulunduğu bölgedeki benzer nitelikli yerlerin kira düzeyidir. Emsal derlemesi rastgele ilan çıktılarından ibaret olmamalıdır. Taşınmazın metrekaresi, kat durumu, yaşı, ısıtma sistemi ve konumu karşılaştırılabilir örneklerle eşleştirilmeli; ilan bedeliyle fiilen kurulan kira arasındaki fark gözetilmelidir. Keşif ve bilirkişi incelemesi talep edilecekse, incelemenin hangi kriterler üzerinden yapılmasını istediğinizi dilekçede yazmak raporun kalitesini doğrudan etkiler.
İhtar, Süre ve Yetki Üçgeni
Tespit davasında en sık karşılaşılan usul sorunu, dönem başına ilişkin bildirim koşulunun gözden kaçırılmasıdır. Bildirim yapılmadığında talep bir sonraki döneme kayabilir. Görev bakımından sulh hukuk mahkemesi, yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer ile sözleşmenin ifa yeri esas alınır; yetki itirazının ilk itiraz olarak süresinde ileri sürülmesi gerektiği de unutulmamalıdır.
Sonucu Bozan Ayrıntılar
- Birden fazla kiracı ya da paylı mülkiyet varken taraf teşkilinin eksik kurulması
- Tebligatın eski adrese yapılıp dosyanın yokluğunda ilerlemesi
- Talep sonucunun aylık bedel yerine yıllık toplam üzerinden yazılması
- Islah imkânının zamanında kullanılmaması
Uzlaşma mı, Karar mı?
Kira ilişkisi taraflar arasında devam ettiğinden, yargılama süresince ilişkinin bozulması pratik zararlar doğurabilir. Aradaki farkın makul olduğu dosyalarda arabuluculuk ya da yazılı protokolle çözüm, tahsil edilebilirlik açısından karar beklemekten daha hızlı sonuç verebilir. Buna karşılık taşınmazın uzun süredir güncellenmemiş bir bedelle kullanıldığı hâllerde yargı yoluna gitmek kaçınılmaz olabilir.
Yukarıdaki değerlendirmeler bilgilendirme amaçlıdır. Sözleşmenizin özel hükümleri ve taşınmazın niteliği tabloyu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce dosyanızın bir hukukçu tarafından incelenmesinde yarar vardır.