Kiralanan taşınmazın tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklarda esasa girilmeden verilen ret kararlarının büyük kısmı, iddianın zayıflığından değil süre ve usul hatalarından kaynaklanır. TBK ve TMK ekseninde her tahliye sebebinin kendine ait bir süre rejimi vardır; bir sebep için geçerli olan yöntem diğerine uygulandığında dava baştan sakatlanır.
Tahliye Sebebine Göre Değişen Süre Mantığı
Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa, taahhüt edilen tarihten itibaren işleyen bir aylık süre içinde icra takibi başlatılması veya dava açılması gerekir. İhtiyaç nedenine dayanılıyorsa dava, kira süresinin veya belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ilişkin sürelerin sonunu izleyen bir ay içinde açılır. Temerrüt nedeniyle tahliyede ise önce usulüne uygun ihtar ve ödeme süresi verilmesi, ardından bu sürenin sonucuna göre hareket edilmesi gerekir. Süreler birbirinin yerine kullanılamaz.
İspat Dosyasının Omurgası
- Kira sözleşmesinin aslı; imza inkârı ihtimaline karşı asıl nüshanın muhafazası
- Kira bedeli ödemelerinin banka kayıtları ve açıklama satırları
- İhtarnamenin tebliğ şerhi ve tebliğ tarihini gösteren belge
- Taahhütnamede tarih ve imzanın kiracı tarafından atıldığını destekleyen unsurlar
- İhtiyaç iddiasında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu gösteren belgeler
Tebligat: En Sık Görülen Usule Aykırılık
Tahliye dosyalarında usul kusurunun merkezinde çoğu zaman tebligat vardır. Adres tespitinin yapılmaması, kiracının işyeri ile konut adresinin karıştırılması veya tebliğ evrakındaki şerhin mevzuata uygun düşülmemesi, verilen sürenin hiç işlememesi sonucunu doğurur. Bu durumda dava süresinde açılmış görünse bile dayanak ihtar geçersiz kaldığından talep reddedilebilir.
Duruşma Öncesi Kontrol Adımları
- Sözleşmedeki kiracı sıfatı ile takipteki borçlu sıfatının birebir örtüştüğü doğrulanır.
- Birden fazla kiracı varsa tüm kiracılara husumet yöneltilip yöneltilmediği kontrol edilir.
- Dayanılan sebep dilekçede tek ve net biçimde belirlenir; sebepler karıştırılmaz.
- Tahliye ile birlikte istenen kira alacağı ayrı bir talep kalemi olarak gösterilir.
Yukarıdaki çerçeve genel bilgilendirme amacı taşır. Sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli oluşu, taşınmazın niteliği ve ödemelerin seyri sonucu doğrudan etkiler; ihtar göndermeden önce metnin bir avukat tarafından denetlenmesi ileride telafisi güç kayıpların önüne geçer.