Kat mülkiyetine tabi bir yapıda aidat borcu, ortak alanın işgali veya projeye aykırı tadilat tartışması çoğu zaman mahkemeden önce bir ihtar ile başlar. İhtar aşamasında toplanan belgeler, sonraki davanın ispat gücünü doğrudan belirler. Bu rehber, Kat Mülkiyeti Kanunu, TMK ve TBK çerçevesinde ihtar öncesi delil hazırlığını ve usule aykırı bir işlemin dosyayı nasıl zayıflattığını ele alır.
İhtarın Kendisi Bir Delildir
Uygulamada ihtar, çoğu zaman sadece bir uyarı gibi görülür. Oysa ihtarın içeriği, muhatabı ve tebliğ biçimi, temerrüdün hangi tarihte doğduğunu ve talebin kapsamını gösteren temel belgedir. Talep kalemleri belirsiz yazıldığında, alacağın miktarı ve başlangıç tarihi sonradan tartışmalı hale gelir.
Bu nedenle ihtarda hangi döneme ait hangi borcun istendiği, dayanağının hangi karar veya işletme projesi olduğu ve ödeme için verilen sürenin ne zaman dolduğu ayrı ayrı gösterilmelidir. Tebliğ teyidi ihtarın kendisiyle birlikte saklanmalıdır.
Yönetim Belgeleri Olmadan İspat Yürümez
- Yönetim planı ve varsa değişiklik kararları
- Kat malikleri kurulu karar defterinin ilgili sayfaları
- İşletme projesi ve tahakkuk cetvelleri
- Aidat tahsilatının izlendiği banka hesap hareketleri
- Önceki uyarı yazıları ve tebligat teyitleri
Karar defterindeki imza eksikliği veya çağrı usulüne ilişkin belgenin bulunmaması, dayanak kararın geçerliliğini tartışmaya açar. Belgeler tarih sırasına göre tek bir klasörde birleştirildiğinde, karşı tarafın soyut itirazları erken aşamada karşılanır.
Ortak Alanda Fiili Durumun Tespiti
Ortak alanın işgali, cephe değişikliği veya taşıyıcı sisteme dokunan tadilat iddialarında salt fotoğraf çoğu zaman yetersiz kalır; çekim tarihi ve yeri tartışmalı hale getirilebilir. Fiili durumun mimari proje ile karşılaştırmalı biçimde kayda geçirilmesi, mahkemeden delil tespiti istenmesi ve teknik değerlendirmenin dava açılmadan önce yapılması ispat gücünü artırır.
Usule Aykırı İşlemin Doğurduğu Kayıplar
Bu tür dosyalarda en sık görülen kayıp, esasa ilişkin haklılığa rağmen usulden kaynaklanır. Çağrı yapılmadan alınan kurul kararına dayanmak, yetkisi bulunmayan kişinin ihtar göndermesi, muhatabın güncel adresinin araştırılmaması veya kararın süresinde iptal edilmemiş olmasına rağmen aksi yönde işlem yapılması bunların başında gelir. Her adımın hangi belgeye dayandığı yazılı olarak not edilmelidir.
Dava Öncesi Son Kontrol
- İhtarın muhatabı ile tapu kaydındaki malik aynı kişi mi?
- Talep, kararın kapsamını aşıyor mu?
- Tebliğ tarihi ile dava tarihi arasındaki süre kontrol edildi mi?
- Görevli ve yetkili mahkeme, taşınmazın konumuna göre belirlendi mi?
Bu metin genel nitelikte bilgi sunar. Her yapının yönetim planı ve her dosyanın belge düzeni farklıdır; taleplerinizi somut belgelerle birlikte bir avukata değerlendirtmeniz yerinde olur.