Kira bedelinin yenilenen dönemde ne olacağı, taraflar arasında en sık uyuşmazlık doğuran konudur. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun çerçevesinde yürüyen ilişkide artışın hukuka uygunluğu kadar, artış talebinin ne zaman ve nasıl iletildiği de belirleyicidir. Zamanında ve usulüne uygun bildirilmeyen bir artış talebi, haklı olsa dahi o dönem için sonuç doğurmayabilir.
Artış Oranının Sınırı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen dönemde uygulanacak artış bakımından kanun bir üst sınır öngörür ve bu sınır tüketici fiyat endeksinin oniki aylık ortalamalara göre değişim oranına bağlanmıştır. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa dahi bu sınır aşılamaz. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise bedelin yeniden belirlenmesi mümkün olduğundan, dosyanın hangi kategoride olduğu baştan tespit edilmelidir.
İhtarın Zamanı ve Biçimi
- Sözleşmede artış şartı bulunuyorsa, bu şart kural olarak ayrıca ihtara gerek olmaksızın uygulanır.
- Artış şartı yoksa ve yeni dönem için bedelin tespiti isteniyorsa, dönemin başlangıcından önce bildirim yapılması önem taşır.
- İhtarın noter aracılığıyla gönderilmesi, tebliğ tarihinin tartışmasız biçimde belgelenmesini sağlar.
- İhtar metninde talep edilen yeni bedel açıkça yazılmalı, belirsiz ifadelerden kaçınılmalıdır.
- Elektronik yollarla yapılan bildirimlerde karşı tarafın eriştiğini gösteren kayıt saklanmalıdır.
Kira Tespit Davasında Dosya Hazırlığı
- Kira sözleşmesinin aslı ve varsa ek protokoller toplanır.
- Kiranın hangi tarihlerde ve hangi tutarlarda ödendiğini gösteren banka kayıtları çıkarılır.
- Taşınmazın konumu, yaşı, alanı ve niteliklerine ilişkin bilgiler ile fotoğraflar hazırlanır.
- Çevredeki benzer taşınmazların kira bedellerine ilişkin karşılaştırma verileri derlenir.
- Taşınmazda yapılan iyileştirmeler veya oluşan eksiklikler belgelenir.
Ödemeleri Doğru Yönetmek
Uyuşmazlık sürerken kiracının ödemeyi tamamen durdurması ciddi bir risk yaratır; temerrüt nedeniyle tahliye tartışması gündeme gelebilir. Doğru yaklaşım, tartışmasız kabul edilen tutarın ödenmeye devam edilmesi ve ödemenin hangi döneme ait olduğunun açıklama kısmına yazılmasıdır. Kiraya veren ödemeyi kabul etmiyorsa, bedelin bankaya tevdi edilmesi yoluyla ödeme iradesinin belgelenmesi mümkündür.
Sık Görülen Usul Hataları
Bu dosyalarda en sık karşılaşılan sorunlardan biri, tespit talebinin hangi kira dönemine ilişkin olduğunun dilekçede açıkça yazılmamasıdır. Bir diğeri, tahliye talebiyle bedel tespiti talebinin aynı dilekçede karıştırılmasıdır; bunlar farklı hukuki temellere dayanır. Ortak kullanım alanlarına ilişkin giderler ve aidat sorumluluğu ise kira bedelinden ayrı bir konudur ve kat mülkiyeti mevzuatı çerçevesinde ayrıca ele alınır.
Buradaki açıklamalar genel bilgilendirme niteliğindedir; sözleşme metni ve kira ilişkisinin süresi sonucu doğrudan etkiler. Yeni döneme az bir süre kalmışsa, ihtar göndermeden önce metnin içeriğini bir hukukçuya kontrol ettirmeniz zaman kaybını önler.