Kira artışına ilişkin anlaşmazlıklar genellikle iki soruda toplanır: artış hangi orana kadar geçerlidir ve bu talep hangi zamanda, hangi biçimde bildirilmiştir? TBK ve TMK ile 634 sayılı Kanun'un ilgili düzenlemeleri ekseninde, ihtarın ve kira tespitinin ispatı bu rehberin konusudur.
Artış oranının yasal çerçevesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemlerdeki artış, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz; sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa dahi bu sınır uygulanır. Sözleşmede hiç artış kaydı bulunmaması ise artış istenemeyeceği anlamına gelmez; bu durumda da yasal sınır çerçevesinde talep gündeme gelir.
İhtarın zamanı: yeni dönem başlamadan
Kira bedelinin tespiti isteniyorsa, talebin yeni dönemin başlangıcından önce karşı tarafa ulaşmış olması, tespit edilecek bedelin o dönemden itibaren uygulanması bakımından belirleyicidir. Bu nedenle ihtarın gönderim tarihi değil, karşı tarafa tebliğ tarihi esas alınarak plan yapılmalıdır. Noter aracılığıyla gönderim, hem içeriği hem tarihi birlikte belgelediği için tercih edilir.
Kira tespit davasında delil
- Aynı bina veya çevredeki benzer nitelikteki taşınmazlara ait emsal kira sözleşmeleri.
- Taşınmazın yaşı, konumu, kullanım durumu ve yapılan iyileştirmelere ilişkin belgeler.
- Kiralananın mevcut durumunu gösteren fotoğraf ve tespit tutanakları.
- Uzun süredir yenilenen sözleşmelerde geçmiş dönem artışlarının dökümü.
Beş yılı aşan kira ilişkilerinde değerlendirme yalnızca endeks üzerinden yapılmaz; taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte gözetilir. Bu nedenle emsal araştırmasının dosyaya erken sunulması, bilirkişi incelemesinin yönünü belirler.
Ödeme kayıtları tartışmayı bitirir
Kira ödemelerinin banka üzerinden ve açıklama kısmına ilgili ay yazılarak yapılması, hem ödemenin hem de hangi döneme ait olduğunun ispatını sağlar. Elden ödeme yapılan dosyalarda, ödendiği iddia edilen ayların ispatı ciddi biçimde güçleşir ve temerrüt iddiasına karşı savunma zayıflar.
Yönetim giderleri ve ortak alanlar
Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda aidat, yakıt ve ortak gider paylarının kime ait olduğu sözleşmeyle düzenlenmemişse ayrı bir uyuşmazlık doğar. Yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları bu noktada dosyaya taşınmalıdır.
Kira uyuşmazlıklarının önemli bir bölümünde dava öncesi arabuluculuk süreci işletilir; bu aşamanın atlanması dosyanın usulden reddine yol açar. Buradaki bilgiler genel niteliktedir ve sözleşmenin içeriğine göre sonuç değişebilir. İhtarı göndermeden önce metnin gözden geçirilmesi zaman kaybını önler.