Kira bedelinin artışına ilişkin anlaşmazlıklar, çoğu zaman ödemenin eksik yapılmasıyla birleşir ve süreç hızla icra takibine dönüşür. Bu noktada usul, sonucu esastan daha çok belirler. Kira ilişkisinin esası TBK'da, taşınmaz mülkiyeti TMK'da, kat mülkiyetine ilişkin özel kurallar ise 634 sayılı Kanunda düzenlenir. Bu rehber icra yoluyla tahliye yolunu süre ve usul planı olarak ele alır.
Artış Talebinin Yazılı Zeminini Kurmak
Artışın dayanağı sözleşme hükmü veya kanuni sınır olabilir. Hangisi olursa olsun, talebin kiracıya ne zaman ve hangi içerikle bildirildiği belgelenmelidir. Sözlü olarak konuşulmuş bir artış, ödeme yapılmadığında ispat sorunu yaratır. Bu nedenle plan, artışın hangi dönemden itibaren istendiğini gösteren yazılı bir bildirimle başlar; bildirimin gönderim ve ulaşma tarihi ayrı ayrı kaydedilir.
İhtar ve Ödeme Emri Aşaması
Kira alacağı için başlatılan takipte, ödenmeyen dönemler ay ay ve tutar tutar gösterilmelidir. Toplu bir rakam yazmak, kiracının itirazı hâlinde alacaklının işini zorlaştırır. Takip talebine tahliye istemi de ekleniyorsa, bu istemin talep edildiği açıkça yazılmalıdır; sonradan eklenmek istendiğinde usul tartışması doğar. Ödeme emrinin tebliğ tarihi, hem kiracının itiraz süresinin hem de ödeme süresinin başlangıcıdır.
Bu Yolda En Sık Görülen Usul Kırılganlıkları
- Takip talebinde kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve aylık bedelin yanlış gösterilmesi.
- Artış oranının dayanağının belirtilmemesi ve dönem hesabının denetlenebilir olmaması.
- Muhatabın kiracı dışında bir kişi olması hâlinde sıfat ilişkisinin kurulmaması.
- Kısmi ödemelerin hangi döneme mahsup edildiğinin gösterilmemesi.
- Tahliye isteminin, alacak talebiyle aynı cümle içinde eritilmesi.
Kiracının İtirazı Geldiğinde
Kiracı süresinde itiraz ederse takip durur. Bundan sonra uyuşmazlık, elindeki belgenin niteliğine göre icra mahkemesine veya genel mahkemeye taşınır. Kiracı açısından ise itirazın kapsamı belirleyicidir: yalnızca artış oranına mı, yoksa borcun tamamına mı itiraz edildiği açık yazılmalıdır. Kabul edilen tutar varsa bunun ayrıca gösterilmesi, hem iyi niyetin hem de savunmanın tutarlılığının göstergesidir.
Kapanış
Kira uyuşmazlıklarında sözleşme metni ile fiilî uygulama çoğu kez birbirinden ayrışır ve sonuç bu ayrışmanın nasıl belgelendiğine bağlıdır. Takip başlatmadan veya itiraz etmeden önce sözleşmenizi ve ödeme geçmişinizi bir hukukçuyla gözden geçirmeniz yerinde olur.