Taşınmazın mülkiyetine ilişkin bir uyuşmazlık ile fiilî kullanıma ilişkin bir uyuşmazlık aynı anda yaşandığında, iki süreç birbirinden bağımsız yürür ama birbirini etkiler. Tapu iptali talebi mülkiyeti hedef alırken, icra yoluyla tahliye kullanımı hedef alır. Bu iki hattın tek bir takvimde yönetilmemesi, en sık rastlanan usul kayıplarından birine yol açar. Aşağıdaki plan TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde kurgulanmıştır.
İki Ayrı Süreç, Tek Takvim
Tapu iptali davası mülkiyetin kime ait olduğunu belirlerken, tahliye süreci kimin fiilen oturacağını belirler. Dava devam ederken taşınmaz el değiştirebilir, kira ilişkisi sona erebilir veya taşınmaz üçüncü kişiye devredilebilir. Bu nedenle her iki hattın kritik tarihleri aynı tabloda tutulmalı; birinde atılan adımın diğerinde doğuracağı sonuç önceden yazılmalıdır.
Mülkiyet Tarafında Kritik Adımlar
- Tapu kaydının tarihçesi çıkarılır; devir zincirindeki her işlem tarih ve sebebiyle listelenir.
- Dava açılırken taşınmazın üçüncü kişilere devrini önleyecek geçici koruma ihtiyacı değerlendirilir.
- Talep, yalnızca iptal ile sınırlı kalmayıp tescil sonucunu da kapsayacak biçimde kurulur.
- Taşınmazın yeri, davanın hangi mahkemede görüleceği bakımından belirleyicidir; bu nokta baştan netleştirilir.
Tahliye Tarafında Kaçırılmaması Gereken Anlar
Tahliye süreçlerinde belirleyici olan, ihtar ve ödeme emri gibi belgelerin muhataba ne zaman ulaştığıdır. Tebliğ tarihinin bir gün yanlış hesaplanması, itiraz ya da tahliye talebi için öngörülen sürenin kaçırılmasına yeter. Bu nedenle tebliğ evrakının aslı dosyada saklanmalı, tebliğ şerhindeki tarih ve tebliğ edilen kişinin sıfatı ayrıca kontrol edilmelidir. Kiracının değişmesi veya taşınmazda başka bir kişinin oturuyor olması halinde, sürecin muhatabının doğru belirlenmesi gerekir.
Kat Mülkiyeti Boyutu
Uyuşmazlık kat mülkiyetine tabi bir bağımsız bölüme ilişkinse, 634 sayılı Kanun'dan doğan ayrı bir katman devreye girer. Ortak yer kullanımı, yönetim planına aykırılık ve aidat borçları, hem mülkiyet tartışmasında hem tahliye sürecinde delil olarak kullanılabilecek kayıtlar üretir. Yönetim kurulu kararları ve işletme projesi, taşınmazın fiilî kullanım geçmişini gösterdiği için ayrıca temin edilmelidir.
Usule Aykırı İşlem Örnekleri
- Mülkiyet davasında ileri sürülen vakıaların tahliye dosyasındaki beyanlarla çelişmesi.
- Devir zinciri araştırılmadan yalnızca son kayıt üzerinden dava kurulması.
- Tebliğ tarihinin evrak üzerinden değil, hatırlanan tarihten hesaplanması.
- Talep sonucunda taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgilerinin eksik yazılması.
Aktarılanlar genel bilgilendirme niteliğindedir. Tapu kaydınızın geçmişi ve taşınmazın fiilî durumu izlenecek sırayı değiştirebileceğinden, iki süreci başlatmadan önce belgeleriniz üzerinden hukuki görüş almanız yerinde olur.