Kat mülkiyetine tabi bir yapıda tahliye talebi, sıradan bir kira uyuşmazlığından farklı işler. 634 sayılı Kanun kat malikleri kurulunun yetkilerini, TBK kira ilişkisinin çerçevesini, İİK ise icra yoluyla tahliyenin usulünü belirler. Kat mülkiyeti bağlamında en sık yapılan hata, hangi hukuki sebebin hangi mercie götürüleceğinin karıştırılmasıdır.
Önce Sebep Belirlenir
Tahliye talebinin dayanağı kiranın ödenmemesi ise icra dairesi üzerinden tahliye istemli takip yolu izlenir. Talep, yönetim planına aykırı kullanım veya diğer kat maliklerine çekilmez hâle gelen rahatsızlık verme gibi bir sebebe dayanıyorsa, yol kat mülkiyeti hükümlerine göre açılacak dava ve öncesinde kat malikleri kurulu kararıdır. İki yolun karıştırılması, dosyanın esasa girilmeden reddedilmesine yol açar. Bağımsız bölümün konut mu işyeri mi olduğu da uygulanacak hükümleri etkiler.
Kurul Kararı ve Yönetim Planı Kontrolü
- Yönetim planının tapu kaydıyla birlikte güncel örneğinin alınması
- Aykırı kullanımın yönetim planındaki hangi maddeye aykırı olduğunun belirlenmesi
- Kat malikleri kurulunun usulüne uygun toplanması ve karar nisabının sağlanması
- Karar defterine yazılan metnin imzalanması ve karşı tarafa bildirilmesi
- Aykırılığın giderilmesi için yapılan ihtarın yazılı olarak belgelenmesi
İcra Takibinde Tebligat Zinciri
Kira alacağına dayalı tahliye takibinde, ödeme emrinin usulüne uygun tebliği süreç boyunca en çok tartışılan noktadır. Kiracının adresi, tebligatın kime teslim edildiği ve şerhlerin doğruluğu baştan kontrol edilmelidir. İtiraz süresinde yapılmışsa takip durur ve alacaklının izleyeceği yol değişir; itiraz yalnızca borca mı yoksa kira ilişkisine mi yöneliktir sorusu, itirazın kaldırılması talebinin hangi mercie yapılacağını belirler. Bu ayrım gözden kaçtığında, aylar süren bir zaman kaybı doğar.
Ortak Gider Alacağıyla Karışma Riski
Ortak gider ve avans alacağı, kira alacağından ayrı bir hukuki temele dayanır ve tahliye sonucunu kendiliğinden doğurmaz. Yönetimin bu alacak için başlattığı takip ile malikin kiracıya karşı yürüttüğü tahliye takibinin tek dosyada birleştirilmeye çalışılması, taraf sıfatı yönünden sorun yaratır. Alacak kalemleri ayrı takiplerde izlendiğinde hem itiraz süreçleri hem infaz aşaması sadeleşir.
Son Not
Tahliye dosyalarında sonucu belirleyen unsur, çoğu zaman doğru yolun ilk adımda seçilmesidir. Yapınızın yönetim planı ve kira sözleşmenizin içeriği farklı sonuçlar doğurabileceğinden, takip veya dava başlatmadan önce bir hukukçuyla görüşmeniz yararınıza olur.