Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde en çok hata yapılan aşama, hukuki sebebin seçimiyle takip yolunun eşleştirilmesidir. TBK kira hükümleri tahliye sebeplerini, TMK mülkiyet ve zilyetlik çerçevesini, 634 sayılı Kanun ise kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ek yükümlülükleri belirler. Bu rehber, icra yoluyla tahliyede kurulması gereken süre planını ve usule aykırı işlemden doğan riski ele alır.
Önce Sebep, Sonra Yol
Kira bedelinin ödenmemesi, sözleşme süresinin dolması, tahliye taahhüdü, ihtiyaç veya yeniden inşa gibi sebepler farklı usullere tabidir. Bu ayrım yapılmadan başlatılan takip, çoğu kez esasa girilmeden sonuçsuz kalır.
- Kira sözleşmesinin yazılı olup olmadığı ve imzaların durumu
- Tahliye taahhüdünün düzenlenme tarihi ile kiralananın teslim tarihi arasındaki ilişki
- Ödemelerin hangi hesaba, hangi açıklamayla yapıldığı
- Kiralananın kullanım amacı: konut, çatılı işyeri ya da diğer
İhtar ve Bildirimlerin Kaydı
Tahliye sürecinde her bildirimin tarihi belirleyicidir. İhtarnamenin muhatabı, tebliğ biçimi ve içeriği tek bir tabloda tutulmalı; kiracının birden fazla adresi varsa hangisinin sözleşmede gösterildiği not edilmelidir. Bildirim içeriğinin sonradan genişletilmeye çalışılması, savunma tarafında tutarsızlık iddiasına zemin hazırlar.
Usule Aykırı İşlemin Tipik Örnekleri
- Ödeme emrine dayanan tahliye talebinde, itiraz süresinin sonucunu beklemeden işlem yapılması.
- Tahliye kararı kesinleşmeden fiilî tahliyeye girişilmesi.
- Kiracının yanında oturan üçüncü kişilerin durumunun dosyada hiç değerlendirilmemesi.
- Kiralananda bulunan eşya için tutanak düzenlenmemesi ve sonradan zarar iddiasıyla karşılaşılması.
Tahliye Günü İçin Hazırlık
Tahliye işlemi, planlanmadığında hem gecikir hem de yeni uyuşmazlık doğurur. Görevli memurun katılımı, çilingir ihtiyacı, eşyanın muhafazası ve depolama maliyeti önceden düşünülmelidir. Taşınmazın durumunu gösteren fotoğraf ve tutanaklar, sonraki hasar tartışmalarında belirleyici olur.
Alacak ile Tahliyeyi Ayrı İzlemek
Birikmiş kira alacağı ile tahliye talebi aynı dosyada ilerlese de ayrı sonuç doğurur. Alacak kalemleri dönem dönem hesaplanmalı, yapılan kısmi ödemeler hangi aya mahsup edildiği belirtilerek kaydedilmelidir.
Bu içerik genel bilgi amaçlıdır. Sözleşmenin türü ve tahliye sebebi izlenecek usulü tümüyle değiştirebileceğinden, takip başlatmadan önce dosyanızı bir avukatla birlikte gözden geçirmeniz uygun olur.