Taşınmaz mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce yanıtlanması gereken ilk soru, talebin dava öncesi arabuluculuk kapsamında olup olmadığıdır. TMK ve TBK hükümleri ile kat mülkiyetine ilişkin 634 düzenlemesinin birlikte gündeme geldiği bu dosyalarda, kapsam sorusunun yanlış cevaplanması dosyayı esasa girmeden sonlandırabilir.
Talebin Niteliğine Bakmak
Arabuluculuğun dava şartı olup olmadığı, talebin türüne göre değişir. Bir kısım taşınmaz uyuşmazlığı ticari nitelikte olabilir; bir kısmı ise ayni hakka ilişkin olduğu için farklı değerlendirilir. Tapu iptali ve tescil talebinin yanına eklenen tazminat, ecrimisil veya alacak kalemleri de ayrı ayrı incelenmelidir. Bu nedenle dilekçe yazılmadan önce her talep kalemi tek tek listelenmeli ve karşısına dava şartının aranıp aranmadığı yazılmalıdır.
Dava Öncesi Kayıt Toplama Sırası
- Tapu kütüğü örneği, takyidat listesi ve tapu kayıt geçmişi temin edilir.
- Devir işlemlerine dayanak akit tablosu ve resmî senet örnekleri istenir.
- Ödeme iddiası varsa banka kayıtları ve dekontlar tarih sırasıyla dizilir.
- Zilyetlik ve kullanım iddiası için abonelik kayıtları, vergi ödemeleri ve fotoğraf arşivi toplanır.
- Muvazaa iddiası ileri sürülecekse devir tarihindeki mali durumu gösteren belgeler eklenir.
Yetki, Tedbir ve Şerh Takvimi
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kuralı taşınmazın bulunduğu yere bağlıdır ve bu kural taraf iradesiyle serbestçe değiştirilemez. Dava sürerken üçüncü kişilere devir ihtimaline karşı tedbir talebi, dilekçe ile birlikte ileri sürülmelidir. Tedbir kararı alındığında tapuya işlenmesi için gereken adım gecikmeden atılmalı, işlem tarihini gösteren belge dosyada tutulmalıdır.
Usule Aykırı İşlem
- Arabuluculuk kapsamındaki bir alacak kalemi için doğrudan dava açılması
- Son tutanakta uyuşmazlık konusunun dar tanımlanması ve davada daha geniş talep ileri sürülmesi
- Tüm paydaşlara veya kayıt malikinin mirasçılarına husumet yöneltilmemesi
- Harcın taşınmazın değeri üzerinden eksik yatırılması
- Keşif ve bilirkişi giderinin süresinde tamamlanmaması
Talep Sonucunu Net Yazmak
Dilekçede iptali istenen tapu kaydı ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgisiyle belirtilmeli; tescilin kimin adına yapılmasının istendiği açıkça yazılmalıdır. Terditli talep kurulacaksa, hangi talebin hangi şart gerçekleşmediğinde inceleneceği sıralanmalıdır. Bu netlik, hem yargılama süresini kısaltır hem de karar sonrası infaz aşamasında tereddüt doğmasını önler.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeveyi tanıtmak içindir; taşınmazın hukuki durumu ve devir geçmişi her dosyada farklıdır. Başvuru yolunu seçmeden önce tapu kayıtlarını ve devir belgelerini inceleyecek bir hukukçuyla görüşmeniz önerilir.