Apartman ve site uyuşmazlıkları, komşuluk ilişkisi devam ettiği için diğer davalardan farklı bir dinamik taşır: kazanılan bir dava bile ortak yaşamı sürdürülemez hâle getirebilir. Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğun dava şartı olarak öngörülmesi de bu gerçeği yansıtır. Bu rehber, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK ekseninde arabuluculuk aşamasının usulünü ele alır.
Hangi uyuşmazlıklar arabuluculuk şartına tabi?
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, kira ilişkisinden doğan ve taşınmazın paylaştırılmasına ilişkin uyuşmazlıklarla birlikte dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Buna karşılık ihtiyati tedbir talepleri ve icra takibine bağlı bazı süreçler bu şartın dışında kalabilir. Talebin niteliği baştan doğru belirlenmezse dava usulden reddedilir ve süreç en baştan başlar.
Toplantı ve karar defteri: dosyanın omurgası
- Kat malikleri kurulu toplantı çağrısının usulüne uygun yapıldığını gösteren belgeler
- Toplantı ve karar nisaplarının hesaplanabilmesi için arsa payı ve bağımsız bölüm listesi
- Karar defterinin ilgili sayfalarının okunaklı örneği
- Karşı oy ve şerhlerin yazılı olarak yer aldığı bölümler
- Yönetim planının tam metni
Yönetim planı, çoğu uyuşmazlıkta kanundan sonraki en belirleyici metindir; ortak yerlerin kullanımı, giderlerin dağılımı ve yasaklar burada düzenlenmiş olabilir. Arabuluculuk görüşmesine yönetim planı okunmadan gidilmesi, masada gereksiz tartışma doğurur.
Arabuluculuk masasında sonuç alınabilecek başlıklar
- Ortak gider ve avans borcunun yapılandırılması, ödeme takvimi.
- Projeye aykırı kullanımın belirli bir tarihe kadar giderilmesi taahhüdü.
- Ortak alan kullanım kurallarının yazılı hâle getirilmesi.
- Gürültü, koku ve işyeri kullanımına ilişkin somut sınırların belirlenmesi.
- Onarım masraflarının paylaşımı ve iş takvimi.
Anlaşma belgesinin icra edilebilirlik şerhi ile birlikte düzenlenmesi, taahhüdün yerine getirilmemesi hâlinde yeniden dava açma zorunluluğunu ortadan kaldırır.
Görevli mahkeme ve süre
Anlaşma sağlanamazsa, son tutanağın düzenlendiği tarihten itibaren dava açılacak süre işlemeye başlar ve bu süre kısadır. Kat mülkiyetinden kaynaklanan davalarda görevli mahkeme ile ana taşınmazın bulunduğu yer yetkisi ayrıca gözetilmelidir. Son tutanağın dava dilekçesine eklenmemesi de tek başına usulden ret sebebidir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Yönetim planındaki özel hükümler ve uyuşmazlığın konusu izlenecek yolu değiştirebileceğinden, arabuluculuk sürecine girmeden önce belgelerin hukuki açıdan incelenmesi yerinde olur.