Taşınmaz uyuşmazlıklarında tapu iptali ve tescil talebi, çoğu zaman ondan önce yürütülen bir tespit çalışmasına dayanır. TMK, TBK ve kat mülkiyeti ilişkisi varsa 634 sayılı Kanun çerçevesinde ilerleyen bu dosyalarda usul sıralaması, esas kadar belirleyicidir; yanlış sırayla açılan davalar hem masrafı hem süreyi ikiye katlar.
Tespit ile Eda Talebinin Sırası
Delil tespiti, taşınmazın mevcut fiili durumunun, sınırlarının, üzerindeki yapının veya zemindeki değişikliğin bozulmadan kayda geçirilmesini sağlar. Buna karşılık hukuki durumun düzeltilmesi için açılacak tapu iptali ve tescil davası bir eda davasıdır. Yalnız tespit hükmü tapu kaydını değiştirmez; bu nedenle tespit, davanın yerine değil hazırlığı olarak kurgulanmalıdır.
Kesin Yetki Kuralı Tartışma Dışıdır
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir ve bu kural taraf anlaşmasıyla değiştirilemez. Birden fazla ilde taşınmaz varsa, her biri için ayrı değerlendirme yapılır. Yetkisiz mahkemede geçen süre dosyayı geriye taşır; bu nedenle dilekçe yazılmadan önce tapu kaydındaki ada, parsel ve idari bağlılık bilgisi güncel olarak alınmalıdır.
Kayıt ve Belge Toplama Adımları
- Tapu kaydı, takyidat listesi ve tapu tesis dosyası istenir.
- Kadastro tutanakları ve varsa imar uygulaması evrakı temin edilir.
- Devrin dayanağı işlemler (satış, bağış, ölünceye kadar bakma) tarih sırasıyla dizilir.
- Zilyetlik iddiası varsa vergi kayıtları, komşu beyanları ve fotoğraf arşivi toplanır.
Tedbir Talebinin Zamanlaması
Dava süresince taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi riski varsa, tapu kaydına şerh verilmesine ilişkin tedbir talebi dava dilekçesiyle birlikte ve gerekçeli olarak sunulmalıdır. Talebin sonradan yapılması, aradaki devir nedeniyle davayı işlevsiz bırakabilir. Teminat miktarına ilişkin ara karara karşı da süresi içinde başvuru imkanı bulunduğu unutulmamalıdır.
Keşif ve Bilirkişi Aşamasında Usul
Keşif günü, taşınmaza ilişkin iddiaların yerinde gösterilebileceği tek fırsattır. Sınır iddiası, yapının konumu ve fiili kullanım alanı krokiyle önceden hazırlanmalıdır. Bilirkişi raporuna itiraz için tanınan süre kısadır; itirazda somut teknik gerekçe gösterilmeden yapılan genel beyanlar ek rapor alınmasını sağlamaz. Muvazaa, hile veya ehliyetsizlik iddiası varsa, bunların her biri ayrı delil setiyle desteklenmelidir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Taşınmazın niteliği, devrin dayanağı ve kayıt geçmişi hem yetkiyi hem delil planını değiştirdiğinden, dava açılmadan önce tapu ve kadastro belgelerinin bir hukukçuyla incelenmesi önerilir.