Apartman ve site uyuşmazlıklarında çoğu dosya, karşı tarafın haksızlığından değil mevcut durumun zamanında belgelenmemesinden kaybedilir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde yürüyen kat mülkiyeti tartışmalarında tespit, hem delili sabitleyen hem de sonraki talebin zeminini kuran bir adımdır.
Tespit Ne Zaman Anlam Kazanır?
- Ortak alanda yapılan değişikliğin geri döndürülmesi tartışmalıysa mevcut halin belgelenmesi gerektiğinde.
- Su sızıntısı, ısı yalıtımı veya taşıyıcı sisteme ilişkin zarar ilerlemeye devam ediyorsa.
- Projeye aykırılık iddiası varsa ve fiilî durum değiştirilmek üzereyse.
- Yönetim planına aykırı kullanımın süresi ve kapsamı tartışmalıysa.
Delil Tespiti ile Tespit Davası Arasındaki Fark
Delil tespiti, mevcut durumun bozulmadan kayda geçirilmesini sağlayan geçici ve hızlı bir yoldur; tek başına bir hak doğurmaz. Tespit davası ise bir hukuki ilişkinin varlığı veya yokluğunun hükümle belirlenmesini amaçlar ve hukuki yarar şartına bağlıdır. Eda davası açılabilecek hallerde tespit davası açılması, hukuki yarar yokluğu nedeniyle sonuçsuz kalabilir. Bu ayrımın karıştırılması, en sık rastlanan usul hatasıdır.
Adım Adım Hazırlık
- Yönetim planı ve mimari proje temin edilir.
- Kat malikleri kurulu kararlarının tarih ve içerikleri derlenir.
- Aykırılığın başladığı tarih belirlenir ve varsa yazılı uyarılar eklenir.
- Mevcut durum bozulmadan teknik tespit talep edilir.
- Tespit sonucuna göre eski hale getirme veya tazminat talebinin takvimi kurulur.
Yetki ve Görev Meselesi
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme ve taşınmazın bulunduğu yer kuralı belirleyicidir. Aynı olay hem kat mülkiyeti hem kira ilişkisinden kaynaklanıyorsa, hangi talebin hangi mahkemede ileri sürüleceği baştan ayrıştırılmalıdır. Yanlış mahkemede açılan dava, esasa hiç girilmeden sonuçlanır ve bu arada fiilî durum değişmeye devam eder.
Kurul Kararının Önceliği
Ortak alana ilişkin taleplerde, konunun önce kat malikleri kurulunda görüşülmüş olması hem uzlaşma imkânı yaratır hem de dosyada iddianın geçmişini gösterir. Kurul kararı olmadan tek başına açılan davalar, özellikle ortak yer kullanımına ilişkin taleplerde zayıf kalabilir. Karar defterine geçirilen kayıtlar, sonradan üretilemeyecek nitelikte delillerdir.
Bu açıklamalar genel bilgi niteliğindedir; yapının durumu ve yönetim planının içeriği izlenecek yolu değiştirir. Fiilî durum değişmeden önce hukuki değerlendirme almak, ilerideki ispat sorunlarını önemli ölçüde azaltır.