Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamadığında gündeme gelen ortaklığın giderilmesi davası, aslında bir hak ihlali davası değil bir tasfiye sürecidir. Bu yüzden dosyanın seyri, iddianın gücünden çok usul adımlarının doğru sırayla atılmasına bağlıdır. TBK, TMK ve 634 ekseninde hazırlanan bu rehber, süre yönetimi ve usule aykırı işlem riskini ele alır.
Dava Öncesi Zorunlu Adım
Ortaklığın giderilmesi talepleri, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmasını gerektiren uyuşmazlıklar arasındadır. Bu adım atlanarak açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir ve harç ile zaman kaybedilir. Arabuluculuk sürecinde varılan anlaşma, taşınmazın aynen taksimi veya paydaşlardan birine devri gibi çözümleri dava yoluna göre çok daha hızlı sonuçlandırabilir. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi gerekir.
Görev, Yetki ve Taraf Teşkili
- Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi belirleyicidir; başka yerde açılan dava gecikmeye yol açar.
- Tapu kaydındaki tüm paydaşların davada yer alması zorunludur.
- Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılık belgesi alınarak tüm mirasçılar dâhil edilmelidir.
- Üzerinde intifa, ipotek veya şerh bulunan paylar bakımından ilgililerin durumu ayrıca değerlendirilir.
- Adresi tespit edilemeyen paydaş için ilanen tebligat süreci baştan planlanmalıdır.
Aynen Taksim mi, Satış mı
Kural olarak öncelik aynen taksimdir; ancak taşınmazın niteliği buna elverişli değilse satış yoluyla giderme gündeme gelir. Aynen taksim talebinde bulunacak paydaş, taşınmazın bölünebilirliğini imar durumu, yüzölçümü ve ifraz koşullarıyla desteklemelidir. Kat mülkiyeti kurulabilecek bir yapı söz konusuysa, bu ihtimalin dosyaya baştan getirilmesi süreci kısaltabilir. Aksi hâlde dosya doğrudan satış yönünde ilerler ve paydaşların açık artırmadaki konumu değişir.
Usule Aykırı İşlem Riski Nerede Doğar
Bu dosyalarda en sık görülen sorunlar şunlardır: taraf teşkilinin eksik kalması nedeniyle yıllar süren gecikmeler, bilirkişi raporuna süresinde itiraz edilmemesi, taşınmaza yapılan katkı veya muhdesat iddiasının ayrı bir dava konusu olduğunun gözden kaçırılması ve satış aşamasında kıymet takdirine karşı süresinde başvuru yapılmaması. Kıymet takdirine itiraz süresi kısadır ve kaçırıldığında açık artırma bu değer üzerinden yürür.
Satış Aşamasında Zamanlama
Karar kesinleştikten sonra süreç satış memurluğu aracılığıyla ilerler. Paydaşların bu aşamada da hakları vardır: satış ilanının tebliği, artırma şartnamesinin incelenmesi ve ihaleye katılım. İlanın usulüne uygun tebliğ edilmemesi, ihalenin feshi talebinin dayanağını oluşturabilir; ancak bu talep de kısa bir süreye tabidir.
Buradaki bilgiler genel çerçeve sunar. Taşınmazın imar durumu, paydaş sayısı ve tapudaki şerhler süreci belirgin biçimde değiştirebileceğinden, dava açmadan önce dosyanızın hukuki değerlendirmesinin yapılması önerilir.