Kira bedelinin güncellenmesi uyuşmazlıklarında sonucu çoğu zaman bedelin kendisi değil, talebin hangi tarihte ve hangi usulle ileri sürüldüğü belirler. Kira tespit davası TBK'nın kira ilişkisine dair hükümleri ile TMK'nın dürüstlük kuralı çerçevesinde yürür; kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun'dan doğan yan başlıklar da dosyaya girer. Bu rehber, tespit talebinin takvimini kurmaya ve usule aykırı bir işlemin artış hakkını nasıl bir yıl geriye ittiğine odaklanır.
Dönem Takvimi: Tespitin Hangi Yıldan İşleyeceği
İlk iş, sözleşmenin başlangıç günü, yenilenen dönemlerin başlangıç tarihleri ve sözleşmedeki artış hükmünün metni tek bir çizelgeye yazmaktır. Tespit hükmünün hangi dönemden itibaren sonuç doğuracağı, yeni dönemin başlangıcından belirli bir süre önce karşı tarafa ulaşan bir ihtara ya da davanın o tarihten önce açılmış olmasına bağlanır. Uygulamada en sık düşülen hata, ihtarın postaya verilmesinin yeterli sanılmasıdır; belirleyici olan tebliğ tarihidir ve tebligat gecikmesi tespit hükmünü bir kira dönemi ileriye taşıyabilir.
İhtarın Tebliği ve Metnin Kurgusu
- İhtarın muhatabı sözleşmedeki kiracı ile birebir aynı olmalı; devir varsa devrin tarihi de belgelenmelidir.
- Metin, hangi dönem için hangi bedelin talep edildiğini rakamla değil, ölçütle de açıklamalıdır.
- Tebliğ evrakı, dava dilekçesine ek yapılmak üzere baştan ayrı bir klasörde tutulmalıdır.
- Adres değişikliği ihtimaline karşı bilinen son adres ve varsa elektronik tebligat adresi birlikte kontrol edilir.
Usule Aykırı İşlemin Kira Tespitindeki Görünümü
Bu dosya tipinde usul hatası genellikle üç yerde ortaya çıkar: taraf sıfatının eksik kurulması (paylı mülkiyette maliklerin tamamının davaya katılmaması), talebin belirsiz alacak ile karıştırılması ve mahkemenin yer bakımından yanlış seçilmesi. Tespit talepleri kural olarak taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine yöneltilir; yanlış mahkemeye açılan dava süre yönünden bazı sonuçları korusa da, karşı tarafın itirazı dosyayı gereksiz biçimde uzatır.
Emsal Kira ve Bilirkişi Dosyası
Talebin kabul edilebilirliği, taşınmazın konumu, yaşı, alanı ve kullanım biçimi ile benzer nitelikteki taşınmazların güncel kira düzeyine dayanır. Bu nedenle keşif ve bilirkişi incelemesine gitmeden önce; tapu kaydı, yapı bilgileri, varsa tadilat faturaları ve çevredeki karşılaştırılabilir kiralamalara ilişkin belgeler hazırlanmalıdır. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde hakkaniyet değerlendirmesi öne çıktığından, sözleşmenin geçmiş dönemlerdeki artış seyri de dosyaya konulmalıdır.
Dosya Kapanmadan Önce Son Kontrol
Karar sonrası ödenen ve ödenmeyen dönemler ayrı bir tabloda izlenmeli, farkın talebi için ayrı bir takip yolu düşünülmelidir. Tespit kararının kesinleşme tarihi ile fark alacağının istenebileceği dönem birbirine karıştırılmamalıdır.
Buradaki açıklamalar genel bilgilendirme niteliğindedir. Sözleşme metniniz, tebligat tarihleriniz ve taşınmazın niteliği sonucu değiştirebileceğinden, dosyanızı bir avukatla birlikte değerlendirmeniz yerinde olur.