Tahliye taleplerinde sonucu belirleyen şey çoğu kez haklılık değil, sürenin doğru gününde doğru işlemi yapmış olmaktır. Türk Borçlar Kanunu kira hükümleri ile Türk Medeni Kanunu ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun arasındaki geçişler, tahliye sebebine göre farklı takvimler doğurur. Bu rehber, tahliye dosyasının süre iskeletini kurmaya ve usule aykırı işlem nedeniyle davanın reddi riskini azaltmaya odaklanır.
Önce Tahliye Sebebini Sabitleyin
Kira sözleşmesinin sona erdirilmesinde her sebebin kendi usulü vardır: kiracının yazılı tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar, gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar, yeni malikin gereksinimi, on yıllık uzama süresi sonundaki bildirim. Bir dosyada bu sebeplerin karıştırılması, ihtarın geçersizliği veya dava süresinin kaçırılması sonucunu doğurur. Bu nedenle dilekçe yazılmadan önce tek bir sebep seçilmeli, alternatif sebep varsa ayrı bir hazırlık dosyasında tutulmalıdır.
İhtar ve Bildirimlerin Biçim Şartı
Tahliye sürecinde ihtar ve bildirimler kural olarak yazılı yapılır; taahhüt yazılı olmadıkça sonuç doğurmaz. İhtarname metninde alacağın hangi aylara ait olduğu, tutarı ve ödenmemesi hâlindeki sonuç açıkça yazılmalıdır. Tebligatın hangi adrese, hangi usulle ve kime yapıldığı da ayrıca kontrol edilmelidir; kiracı adresinde bulunmadığında yapılan işlemin usule uygunluğu, sonraki tüm aşamaların dayanağıdır.
Tahliye Takviminde Kontrol Noktaları
- Sözleşme başlangıcı, uzama dönemleri ve bitiş tarihini tabloya işleyin.
- Bildirim yapılması gereken son günü, dönem bitiminden geriye sayarak belirleyin.
- İhtarnamenin tebliğ tarihini esas alın; gönderim tarihini değil.
- Dava açma süresinin başladığı günü ayrı bir satırda gösterin.
- Son günün resmî tatile gelmesi ihtimalini önceden hesaplayın.
Usule Aykırı İşlemin Tipik Görünümleri
Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlar; taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatılmış olması, ihtarın yalnızca bir aylık kirayı kapsaması, tahliye davasının icra takibi yerine doğrudan açılması ve paylı mülkiyette tüm maliklerin davaya dâhil edilmemesidir. Kat mülkiyeti kapsamındaki taşınmazlarda yönetim planına aykırı kullanım iddiası ileri sürülecekse, bunun kira ilişkisinden bağımsız bir yol olduğu unutulmamalıdır.
Kiracı Tarafında Savunma Kurgusu
Kiracı açısından savunma, çoğunlukla ihtarın veya taahhüdün geçerliliğine, ödemelerin banka kayıtlarıyla ispatına ve gereksinim iddiasının samimiyetine yönelir. Ödeme dekontlarına açıklama yazılması, hangi aya mahsuben ödendiğini gösterdiği için ileride belirleyici olabilir.
Yukarıdaki çerçeve genel bilgilendirme amacı taşır; sözleşmenizin metni ve tarih dizilimi tabloyu tamamen değiştirebilir. İhtar göndermeden önce dosyanın bir avukatla birlikte gözden geçirilmesi önerilir.