Tapu kaydının düzeltilmesini hedefleyen davalar, taşınmazın aynına ilişkin olmaları nedeniyle usul bakımından esnekliği en az olan uyuşmazlıklardandır. Dava açılmadan önce çekilen ihtarname ise çoğu zaman ihmal edilen ama dosyanın seyrini belirleyen bir aşamadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve kat mülkiyeti ilişkilerinde 634 sayılı Kanun bu sürecin çerçevesini oluşturur.
İhtarnamenin Gerçek İşlevi
İhtar, çoğu tapu iptali talebinde zorunlu bir ön koşul değildir; ancak iyiniyet tartışmasında ve temerrüt anının belirlenmesinde belirleyici olur. Özellikle satış vaadi, ölünceye kadar bakma veya vekalet ilişkisine dayanan uyuşmazlıklarda, karşı tarafa yükümlülüğünü hatırlatan yazılı bir bildirimin bulunması, sonraki aşamada iyiniyet savunmasını zayıflatır. İhtarın metni talebi belirsiz bırakırsa bu etkisini kaybeder.
Kesin Yetki Kuralı Tartışmaya Kapalıdır
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir ve bu yetki kesindir. Tarafların yerleşim yerine göre dava açılması, yetkisizlik kararıyla sonuçlanır. Birden fazla taşınmaz farklı yerlerdeyse dosyanın nasıl bölüneceği baştan planlanmalıdır. Görev bakımından ise talebin niteliğine göre asliye hukuk veya sulh hukuk ayrımı yapılır; kat mülkiyetinden doğan ortak yer uyuşmazlıkları ayrı bir çizgide ilerler.
Kayıt Zincirini Geriye Doğru Okumak
- Taşınmazın tapu kaydı, tüm devirleri kapsayacak şekilde geçmişe doğru çıkarılır.
- Her devrin dayanağı olan resmi senet ve akit belgeleri temin edilir.
- Ödeme akışları banka kayıtlarıyla eşleştirilir.
- Tarafların mali durumu ve devir tarihindeki iradesine dair belgeler toplanır.
- Kadastro tutanakları ve varsa imar dosyası ayrıca incelenir.
Usule Aykırı İşlemin Sonuç Doğurduğu Noktalar
- Yetkisiz mahkemede açılan dava nedeniyle aylarca süren gecikme.
- Tapu kaydına tedbir şerhi konulmadan devam eden yargılama sırasında taşınmazın üçüncü kişiye devri.
- Talebin yalnızca iptal olarak kurulup tescil isteminin dilekçeye yazılmaması.
- Harcın eksik yatırılması nedeniyle işlemden kaldırma riski.
Tedbir Talebi Zamanlaması
Tapu kaydına ilişkin ihtiyati tedbir, dava dilekçesiyle birlikte istenmediğinde çoğu kez telafisi güç sonuçlar doğar. Devir gerçekleştikten sonra iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı tartışması ortaya çıkar ve dosya bambaşka bir mecraya girer. Bu nedenle tedbir talebi, delil toplamanın tamamlanması beklenmeden gündeme alınmalıdır.
Taşınmaz uyuşmazlıklarında her kaydın kendi hikayesi vardır ve tek bir şablon uygulanamaz. Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir; tapu kaydınız ve dayanak belgeleriniz incelenmeden atılacak adımlar zaman ve hak kaybına yol açabilir.