Kira artışı uyuşmazlıklarının büyük bölümü, artışın haklı olup olmadığından değil, artış iradesinin ne zaman ve nasıl açıklandığından doğar. TBK ve TMK hükümlerinin uygulandığı bu alanda süre yönetimi, kiraya veren açısından da kiracı açısından da belirleyicidir. Bu rehber, zamanlama boyutunu merkeze alarak kira artışında usul planını ele alıyor.
Artış İradesinin Zamanında Açıklanması
Yenilenen kira döneminde uygulanacak artışın, dönem başlamadan makul bir süre önce ve yazılı biçimde kiracıya ulaştırılması esastır. Dönem başladıktan sonra yapılan bildirimler, o dönem bakımından sonuç doğurmayabilir. Bu nedenle sözleşmenin başlangıç tarihi, yenileme dönemi ve bildirim tarihi aynı tabloda tutulmalı; bildirimin tebliğ edildiği an ispatlanabilir bir yöntemle belgelenmelidir. Elden teslim veya mesaj yoluyla yapılan bildirimlerde ispat sorunu, uyuşmazlığın esasını gölgede bırakabilir.
Oran Sınırı ve Sözleşme Hükmünün İlişkisi
Konut kiralarında artış oranı, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla sınırlıdır; sözleşmede bunun üzerinde bir oran kararlaştırılmış olsa dahi bu sınır aşılamaz. Uygulamada dikkat edilmesi gereken hususlar:
- Sözleşmedeki artış hükmünün sabit oran mı, endeks mi öngördüğü
- Beş yılı aşan kira ilişkilerinde uygulanan farklı değerlendirme ölçütü
- Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kiralarda özel rejim
- Fiilen ödenen kira ile sözleşmedeki kira arasındaki farkın nasıl yorumlanacağı
Tespit Davası ile Uyarlama Talebinin Ayrımı
Taraflar artış konusunda uzlaşamazsa, kira bedelinin tespiti istenebilir. Bu dava, geçmişe dönük fark talebiyle değil, dönemsel bedelin belirlenmesiyle ilgilidir ve açılma zamanı sonucu doğrudan etkiler. Dönem başlamadan belirli bir süre önce açılan ya da artış iradesinin usulüne uygun bildirildiği dava, yeni dönemin başından itibaren hüküm doğurabilir. Bunun yanında olağanüstü koşullara dayanan uyarlama talebi, tespit davasından farklı şartlara tabidir ve ikisinin karıştırılması talep sonucunun reddine yol açabilir.
Usule Aykırı Bildirimin Doğurduğu Kayıp
En sık görülen hata, artışın yalnızca sözleşmede yazılı olmasına güvenilerek ayrıca bildirim yapılmamasıdır. İkinci sık hata, bildirimin muhatabının yanlış belirlenmesidir; birden fazla kiracının bulunduğu ilişkilerde tek kişiye yapılan bildirim eksik kalabilir. Ödeme yönünden ise, artırılmış bedelin bir kısmının ihtirazi kayıt konulmadan ödenmesi, sonraki itirazları zayıflatabilir. Bu nedenle ödeme dekontlarına düşülen açıklamalar dahi usul planının parçası sayılmalıdır.
Değerlendirme
Kira ilişkisi uzun soluklu olduğundan, bugün atılan usulsüz bir adım birkaç dönem sonra karşınıza çıkabilir. Yukarıdaki bilgiler yol gösterici niteliktedir; taşınmazın kullanım amacı, sözleşmenin yapıldığı tarih ve tarafların sıfatı değerlendirmeyi değiştirir. Bildirim göndermeden veya dava açmadan önce dosyanızı hukuki açıdan gözden geçirmenizi öneririz.