Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde ihtarname çoğu zaman davanın kendisinden daha belirleyicidir. TBK ve TMK ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenlemenin kesiştiği tahliye dosyalarında, usulüne uygun düzenlenmeyen ya da doğru tebliğ edilmeyen bir ihtar bütün süreci başa döndürür.
İhtarın Hukuki İşlevi
İhtar, kiracıya borcunu yerine getirmesi için süre tanıyan ve bu süre sonunda doğacak sonucu önceden bildiren bir irade açıklamasıdır. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az otuz günlük süre verilmesi ve bu sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceğinin açıkça bildirilmesi gerekir. Sürenin eksik verilmesi ya da fesih sonucunun yazılmaması, ihtarı geçersiz kılabilir.
Tebligat: En Çok Kaybedilen Aşama
- İhtar, kira sözleşmesindeki kiracının kendisine yöneltilmelidir
- Birden fazla kiracı varsa her birine ayrı ihtar gerekir
- Adres değişikliği bildirilmişse yeni adres esas alınmalıdır
- Tebliğ şerhindeki tarih ve tebliğ eden kişi bilgisi kontrol edilmelidir
- Tebliğ evrakının aslı dava dosyasına sunulmak üzere saklanmalıdır
Tahliye Yolları ve Bunlara Bağlı Süreler
Tahliye talebinin dayanağı, izlenecek yolu değiştirir. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde ihtarlı fesih ya da icra yoluyla tahliye gündeme gelir. Gereksinim nedeniyle tahliyede belirli süreler içinde dava açılması gerekir. Yeni malikin gereksinimi, kiracının yazılı tahliye taahhüdü veya iki haklı ihtar hâllerinin her biri kendi süre rejimine tabidir. Dolayısıyla dosya açılmadan önce hangi sebebe dayanılacağı netleştirilmelidir.
İki Haklı İhtar Dosyasında Dikkat Edilecekler
- İhtarların aynı kira yılı içinde olması ve her birinin haklı olması aranır
- Her ihtar ayrı bir gecikmeye dayanmalıdır; tek gecikme için iki ihtar sonuç doğurmaz
- İhtar tarihleri ve ödeme tarihleri tek bir tabloda karşılaştırılmalıdır
- Kiracının ödemeyi ihtardan sonra yapması durumun değerlendirmesini etkileyebilir
- Dava açma süresi kira yılının bitimine göre planlanmalıdır
Usule Aykırı İşlem Kaynaklı Ret Sebepleri
Uygulamada tahliye dosyalarının önemli bölümü esas incelenmeden reddedilir: ihtarda fesih iradesinin açıkça yer almaması, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı tarihli olması, dava açılırken kiralananın niteliğine göre görevli mahkemenin yanlış seçilmesi bunların başında gelir. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda yönetim planından doğan talepler ise ayrı bir hukuki temele oturur ve tahliye talebiyle karıştırılmamalıdır.
Buradaki bilgiler genel çerçeve sunmak içindir. Sözleşmenin türü, kiralananın niteliği ve ödeme geçmişi sonucu değiştirdiğinden, ihtarname gönderilmeden önce metnin hukuki denetimden geçirilmesi önerilir.