Apartman ve site yönetimlerinde ödenmeyen aidat, sadece bir alacak sorunu değil, yönetim kararlarının usulüne uygun alınıp alınmadığı tartışmasını da beraberinde getirir. Kat Mülkiyeti Kanunu ile Türk Borçlar Kanununun kira hükümleri kesiştiğinde, alacağın kimden ve hangi yolla isteneceği sorusu daha da karmaşıklaşır. Bu rehber, aidat takibinden icra yoluyla tahliyeye uzanan süreci usul hatası riski üzerinden ele alır.
Takipten Önce Yönetim Kararını Sağlamlaştırın
Aidat alacağının dayanağı, usulüne uygun toplanmış kat malikleri kurulunun işletme projesi ya da bütçe kararıdır. Karar defterinin düzenli tutulmaması, çağrının usulüne uygun yapılmaması ya da yeter sayının tutanakta gösterilmemesi, borçlunun ilk itirazı hâline gelir.
- Toplantı çağrısının tüm maliklere ulaştığını gösteren kayıtlar
- İşletme projesinin tebliğ edildiğine ilişkin belgeler
- Gider paylaşım oranının kararla belirlenmiş olması
- Yöneticinin temsil yetkisini gösteren karar örneği
Kiracı mı, Malik mi Sorumlu
Kiracı, kira sözleşmesi ve kanundan doğan çerçevede bazı gider kalemlerinden malikle birlikte sorumlu olabilir; ancak ana gayrimenkulün anaparaya ilişkin giderleri bakımından durum farklıdır. Takibin yanlış kişiye yöneltilmesi, itirazla karşılaşıldığında süre ve masraf kaybı doğurur. Sorumluluk paylaşımı, sözleşme metni ve gider kaleminin niteliğine göre belirlenmelidir.
İcra Yoluyla Tahliyede İki Ayrı Yol
Kira ilişkisinde tahliye talebi, kira bedelinin ödenmemesine dayalı ilamsız takip ile yazılı sözleşmedeki tahliye taahhüdüne dayalı takip şeklinde iki farklı hat üzerinden yürür. Her ikisinde de ödeme emrinin içeriği ve verilen sürenin doğru gösterilmesi zorunludur. Ödeme emrine itiraz edilmesi hâlinde, itirazın kaldırılması talebinin icra mahkemesine yöneltilmesi gerekir; genel mahkemede açılan dava bu aşamada zaman kaybettirir.
Ortak Alan Uyuşmazlıklarında Ayrı Bir Hat
Projeye aykırı yapılan tadilat, ortak alanın işgali veya çekilmez hâle gelen rahatsızlık iddiaları aidat takibinden farklı bir yargılamaya tabidir ve genellikle sulh hukuk mahkemesinin görev alanına girer. Bu talepleri icra dosyasına sıkıştırmak yerine ayrı ve delilli biçimde ileri sürmek gerekir; tespit yaptırılması ispat gücünü belirgin biçimde artırır.
Bu içerik genel çerçeve sunar. Yönetim planının içeriği, sözleşme metni ve taşınmazın niteliği sonucu değiştirebilir. Takip başlatmadan önce karar defteri ve sözleşmenin bir hukukçuyla incelenmesi, itirazla karşılaşma ihtimalini azaltır.