Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi istendiğinde, dosyayı asıl zorlaştıran unsur çoğu zaman paydaşlar arasındaki anlaşmazlık değil, taşınmazda oturan kiracının durumu olur. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde bu rehber, satış aşaması ile tahliye aşamasının nasıl birbirine bağlandığını ele alır.
Aynen Taksim mi, Satış Yoluyla Paylaşma mı
Ortaklığın giderilmesi kural olarak taşınmazın aynen bölünmesiyle sağlanır; bu mümkün değilse satış yoluyla paylaşmaya gidilir. Aynen taksim talebi varsa, taşınmazın bölünebilir nitelikte olup olmadığı ve kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır. Yapının fiilen bağımsız bölümlere ayrılmaya elverişli olduğu hâllerde 634 sayılı kanun çerçevesinde kat mülkiyeti kurulması, satışa göre paydaşların menfaatine daha uygun sonuç verebilir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür ve tüm paydaşların davada yer alması zorunludur.
Taşınmazda Kiracı Varsa Satışın Sonuçları
Kira ilişkisi, ortaklığın giderilmesi davasının tarafı olmasa da satış aşamasında sonuç doğurur. Satış, memurluk eliyle açık artırma usulüyle yapıldığında, taşınmazı alan kişi ile mevcut kiracı arasındaki ilişkinin akıbeti ayrı bir hukuki değerlendirme gerektirir. Yeni malikin gereksinim nedeniyle tahliye talebi, TBK'nın kiracıyı koruyan hükümleri çerçevesinde ve öngörülen bildirim usulüne uyularak ileri sürülebilir. Kira sözleşmesinin tarihi, tapuya şerh verilip verilmediği ve kiracının paydaşlardan biri olup olmadığı bu noktada belirleyicidir.
İntifadan Men ve Ecrimisil Ayrımı
Taşınmazı tek başına kullanan paydaştan ecrimisil istenmesi, kural olarak diğer paydaşların kullanımdan men edildiğini ortaya koymasına bağlıdır. Bu nedenle noter ihtarnamesi veya benzeri yazılı bildirimin tarihi, talebin hangi dönemden itibaren doğduğunu belirler. Ortaklığın giderilmesi davasıyla ecrimisil talebinin farklı mahkemelerin görev alanına girebileceği de gözden kaçırılmamalıdır.
Usule Aykırı İşlem Riskleri
- Tüm paydaşların veya mirasçıların davaya dahil edilmemesi
- Tapu kaydındaki haciz, ipotek ve şerhlerin incelenmemesi
- Mirasçılık belgesinin güncel olmaması
- Aynen taksim imkânının hiç araştırılmadan satışa geçilmesi
- Kira ilişkisinin satış öncesinde hukuken konumlandırılmaması
Buradaki bilgiler genel çerçeve sunar; taşınmazın imar durumu ve kira ilişkisinin niteliği sonucu değiştirir. Tapu kaydı ve kira sözleşmesi birlikte incelenerek profesyonel bir değerlendirme alınması önerilir.