Taşınmaz uyuşmazlıklarında arabuluculuk, son yıllardaki düzenlemelerle birlikte artık her dosya için aynı anlama gelmiyor. TMK mülkiyetin kazanılması ve tapu sicilinin işlevini belirlerken, TBK sözleşmeden doğan talepleri, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ise kat maliklerinin ilişkilerini düzenler. Tapu iptal ve tescil talebiyle açılacak bir dosyada ilk soru esas hakkındaki iddia değil, dava öncesi zorunlu bir aşamanın bulunup bulunmadığıdır.
Kapsam Sorusu: Hangi Uyuşmazlık Zorunlu Aşamaya Tabi
Kiralanan taşınmazların tahliyesi, taşınmazın paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyetinden ve komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıklar bakımından dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması aranmaktadır. Buna karşılık mülkiyet hakkının kendisine yönelen, yani taşınmazın aynına ilişkin tapu iptal ve tescil taleplerinin bu zorunluluk karşısındaki konumu ayrı bir değerlendirme gerektirir. Dosya açılmadan önce güncel kapsamın kontrol edilmesi, usulden ret riskini ortadan kaldırır.
İhtiyari Arabuluculukta Anlaşma Belgesinin Sınırı
Taraflar zorunlu olmasa da arabulucuya gidebilir. Ancak burada kritik bir sınır vardır: taşınmaz mülkiyetinin devri resmi şekle tabidir ve arabuluculuk anlaşma belgesi tek başına tapuda tescil işlemi yapılmasını sağlamaz. Bu nedenle anlaşma metni kurgulanırken, tarafların tapu müdürlüğünde hangi işlemi hangi tarihte yapacağı, bedelin nasıl ödeneceği ve edimlerin sırası açıkça yazılmalıdır.
Anlaşma Metnine Konulması Gereken Kalemler
- Taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileriyle tekil belirlenmesi
- Devir ya da terkin işleminin yapılacağı tarih ve yer
- Ödeme takvimi ve ödemenin hangi hesaba yapılacağı
- Zilyetliğin ne zaman devredileceği ve anahtar teslimi
- Vergi, harç ve masrafların taraflar arasındaki paylaşımı
- Anlaşmanın yerine getirilmemesi hâlinde uygulanacak sonuç
Usule Aykırı İşlemin En Sık Görülen Biçimleri
Son tutanağın dosyaya eklenmeden dava açılması, tutanakta uyuşmazlık konusunun dar tanımlanması nedeniyle davadaki talebin kapsam dışında kalması, arabuluculuğa yanlış tarafın çağrılması ve mirasçılardan bir kısmının sürece dahil edilmemesi başlıca kusurlardır. Özellikle zorunlu dava arkadaşlığının bulunduğu taşınmaz dosyalarında, tarafların eksik gösterilmesi süreci baştan sakatlar.
Süreç Yürürken Taşınmazın Korunması
Görüşmeler devam ederken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi ihtimali, anlaşmanın değerini tümüyle ortadan kaldırabilir. Bu nedenle görüşmelere başlanmadan önce tapu kaydının incelenmesi ve gerektiğinde mahkemeden geçici koruma istenmesi değerlendirilmelidir. Uzlaşma arayışı, hakkın güvence altına alınmasını erteleme sebebi olarak görülmemelidir.
Buradaki açıklamalar genel niteliktedir ve mevzuattaki kapsam zaman içinde değişebilir. Taşınmazınıza ilişkin bir uyuşmazlıkta, başvuru yolunu belirlemeden önce güncel durumu bir hukukçuyla teyit etmeniz yerinde olacaktır.