Kira bedelindeki artış anlaşmazlığı, çoğu zaman ödeme yapılmaması veya eksik ödeme yapılmasıyla birlikte gelir ve hızla tahliye tartışmasına dönüşür. TBK ve TMK ekseninde bakıldığında, bu noktada seçilecek yol dosyanın sonucunu belirler. Bu rehber, kira artışı kaynaklı uyuşmazlıklarda icra yoluyla tahliyeyi ve usule aykırı işlem nedeniyle takibin çökmesini önlemenin yollarını ele alıyor.
Önce artışın geçerliliği tartışılır
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışın üst sınırı, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre belirlenen değişim oranıyla sınırlıdır ve sözleşmede bunun üzerinde bir oran kararlaştırılmış olması bu sınırı aşmaya imkân vermez. Kiraya verenin talep ettiği tutar bu sınırın üzerindeyse, kiracının eksik ödemesi temerrüt sayılmayabilir. Bu nedenle takip başlatılmadan önce artış hesabının belgeyle kontrol edilmesi gerekir.
Hangi takip yolu, hangi sonuç?
- Kira alacağı için ilamsız takip: ödeme emrine bağlı süre içinde ödeme yapılmazsa temerrüt nedeniyle tahliye istenebilir
- Tahliye taahhüdüne dayalı takip: taahhüdün kira sözleşmesinden sonra ve yazılı olarak verilmiş olması aranır
- İki haklı ihtar: aynı kira yılı içinde usulüne uygun iki ihtar çekilmişse dava yoluyla tahliye gündeme gelir
- Kira tespit davası: tahliye değil, bedelin yargı eliyle belirlenmesi amacını taşır
Ödeme emrindeki en kritik alan
Kira alacağı için düzenlenen ödeme emrinde, ihtar süresi ve tahliye talebinin açıkça yer alması gerekir. Bu ibarelerin eksik olduğu bir takip, alacak yönünden yürüse bile tahliye sonucunu doğurmaz. Aylar, tutarlar ve dönemler kalem kalem gösterilmediğinde ise kiracının kısmi itirazı, dosyanın tamamını belirsiz hale getirir.
Kiracı tarafında savunma hatları
Kiracı için ilk savunma alanı, ödemelerin banka üzerinden ve açıklama yazılarak yapılıp yapılmadığıdır. Hangi aya ait olduğu belirtilmeyen ödemeler, alacaklı tarafından en eski borca mahsup edilerek güncel dönem borçlu gösterilebilir. İkinci savunma alanı artış oranıdır; üçüncüsü ise ihtar ve tebligatın usulüne uygunluğudur. Bu üç başlık aynı dilekçede birlikte ve belgeye dayalı olarak ileri sürülmelidir.
İcra mahkemesinde tahliye aşaması
Takip kesinleştikten sonra tahliye talebi icra mahkemesinde incelenir. Bu aşamada inceleme, belgeye dayalı ve sınırlıdır; sözleşmenin varlığı ve içeriği çekişmeliyse dosya genel mahkemeye yönlendirilebilir. Bu ihtimali baştan hesaba katan bir taraf, delil listesini iki yola birden hazırlar ve zaman kaybetmez.
Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir. Sözleşmenizin tarihi, taşınmazın kullanım amacı ve ödeme geçmişi sonucu değiştirebileceğinden, ihtarname veya takip öncesinde bir avukatla değerlendirme yapmanız uygun olur.