Taşınmazın mülkiyeti tartışmalıyken bir yandan da kullanımın boşaltılması isteniyorsa, iki ayrı süreç aynı anda ilerler ve birbirini etkiler. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun çerçevesinde yürüyen bu tabloda, tapu iptali ve tescil davası ile icra yoluyla tahliye takibinin usul kuralları farklıdır. Birinde yapılan hata diğerinde telafi edilemez; bu nedenle iki dosyanın birlikte planlanması gerekir.
İki Sürecin Farklı Mantığı
Tapu iptali ve tescil davası mülkiyetin kime ait olduğunu belirler ve yargılaması uzun sürer. İcra yoluyla tahliye ise mevcut kayda ve sözleşmeye dayanarak fiili kullanımı sona erdirmeye yöneliktir ve hızlı ilerler. Mülkiyet davası açılmış olması, tahliye sürecini kendiliğinden durdurmaz. Bu nedenle mülkiyet iddiası bulunan tarafın, tahliye takibine karşı ayrıca ve süresinde hareket etmesi gerekir; yalnızca dava açtığını bildirmek yeterli sonuç doğurmaz.
Tahliye Takibinde Süreye Bağlı Adımlar
- Ödeme emri veya tahliye talepli takip evrakının tebliğ tarihinin kaydedilmesi.
- Kira ilişkisine, kira bedeline veya tahliye taahhüdüne itirazın süresinde ve doğru mercide yapılması.
- Taahhüdün tarihinin ve altındaki imzanın ayrıca değerlendirilmesi.
- İtirazın kaldırılması istemine karşı beyanların hazırlanması.
- İcra mahkemesi kararına karşı kanun yoluna başvuru süresinin izlenmesi.
Tahliye Taahhüdü Tartışması
Uygulamada en sık karşılaşılan durum, kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatılmış boş tarihli taahhütlerdir. Taahhüdün kira ilişkisi kurulduktan sonra verilip verilmediği, tarihin sonradan doldurulup doldurulmadığı ve imzanın kime ait olduğu tartışılır. Bu tartışma yalnızca belgeyle yürüdüğünden, taahhüdün aslının incelenmesi ve varsa imza tarihini gösteren yan delillerin toplanması önem taşır. İtiraz süresi geçtikten sonra bu savunmaların ileri sürülmesi çoğu halde sonuç doğurmaz.
Mülkiyet Davasında Tedbir Talebi
Tapu iptali ve tescil davasında taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek için tapu kaydına şerh konulması talep edilebilir. Bu talep dava dilekçesiyle birlikte ileri sürülmediğinde, yargılama sürerken taşınmazın el değiştirmesi ve iyiniyetli üçüncü kişi tartışmasının doğması riski ortaya çıkar. Talebin gerekçesi somutlaştırılmalı, devir ihtimalini gösteren veriler dosyaya sunulmalıdır.
İki Dosyayı Aynı Takvimde İzlemek
Farklı mercilerde yürüyen iki süreçte tebligatlar ayrı ayrı gelir ve süreler bağımsız işler. Tahliye dosyasındaki bir gün kaçırıldığında, mülkiyet davasında haklı çıkılsa dahi taşınmaz çoktan boşaltılmış olabilir. Bu nedenle tebliğ tarihleri, duruşma günleri, bilirkişi rapor teslim tarihleri ve icra dosyasındaki işlem tarihleri tek bir tabloda tutulmalı; her tarih için ara kontrol noktası belirlenmelidir.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; tapu kaydınızın durumu ve sözleşmenizin içeriği izlenecek yolu değiştirir. İki süreç aynı anda yürüyorsa, adımları birlikte planlamak üzere hukuki destek almanız uygun olacaktır.