Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde en çok tıkanan aşama, hukuki hakkın varlığı değil o hakkın doğru usulle kullanılmasıdır. TBK kira hükümleri, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yürüyen tahliye süreçlerinde dayanağın yanlış seçilmesi, aylar süren bir emeğin en baştan tekrarlanması sonucunu doğurur.
Hangi Dayanağa Tutunuyorsunuz?
Tahliye talebi; kira bedelinin ödenmemesi, sözleşmenin süresinin dolması, ihtiyaç iddiası, yeniden inşa ve imar veya tahliye taahhüdü gibi birbirinden farklı temellere dayanabilir. Her dayanağın kendi bildirim şekli, kendi süresi ve kendi görevli mercii vardır. Ödenmeyen kira nedeniyle başlatılan bir süreçte ihtiyaç iddiasının sonradan eklenmesi, dosyayı güçlendirmez; aksine tutarsız görünmesine yol açar.
İhtar ve Ödeme Emri Aşamasının Denetimi
- İhtarın muhatabı doğru kişi mi; kiracı ile fiilen oturan aynı kişi mi?
- Tebligat adresi sözleşmedeki adresle uyumlu mu, değişiklik bildirilmiş mi?
- Talep edilen kira alacağının dönemi ve tutarı açıkça gösterilmiş mi?
- Ödeme emrinde tahliye istemi ayrıca belirtilmiş mi?
- Kısmi ödeme yapıldıysa bunun sürece etkisi kayda geçirilmiş mi?
İtirazın Kaldırılması Aşaması
Kiracı takibe itiraz ettiğinde süreç durur ve inisiyatif kiraya verene geçer. Bu aşamada elde bulunan belgenin niteliği belirleyicidir: kira sözleşmesinin imzasının inkâr edilip edilmediği, ödeme belgelerinin banka kayıtlarıyla desteklenip desteklenmediği doğrudan sonucu etkiler. Elde yeterli nitelikte belge yoksa icra mahkemesi yerine genel mahkemede dava açmak gerekebilir; bu tercihin baştan yapılması zaman kazandırır.
Üçüncü Kişiler ve Ortak Alan Sorunları
Taşınmazda kiracı dışında birinin bulunması, alt kira ilişkisi veya işyerinin devredilmiş olması, tahliye aşamasında beklenmedik engeller doğurur. Kat mülkiyetine tabi yapılarda ortak alan kullanımına ilişkin ihtilaflar ise yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarıyla birlikte değerlendirilir; bu ihtilaflar tahliye talebinin kendisiyle karıştırılmamalıdır.
Fiilî Tahliye Gününe Hazırlık
Tahliye günü, sürecin en çok tartışma doğuran anıdır. Taşınmazda kalan eşyanın durumu, hasar tespiti, sayaç ve abonelik kayıtlarının kapatılması ve varsa depozito hesabı önceden planlanmalıdır. Tutanağa geçirilmeyen bir hasar iddiasının sonradan ispatı ciddi biçimde güçleşir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Kira ilişkisinin türü, sözleşmenin tarihi ve taşınmazın niteliği izlenecek yolu değiştirir; işlem başlatmadan önce sözleşmenizi ve yazışmalarınızı bir hukukçuya inceletmenizde yarar vardır.