Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi, teknik olarak basit görünen ama tarafların ekonomik geleceğini belirleyen bir süreçtir. TBK ve TMK hükümleri ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun çerçevesinde ilerleyen bu uyuşmazlıkta, dava açmadan önce arabuluculuk aşamasının doğru kurulması hem süre hem maliyet açısından belirleyicidir.
Önce Dava Şartını Doğrulayın
Son yıllardaki düzenlemelerle taşınmaza ilişkin bazı uyuşmazlıklar için dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu hâle getirilmiştir. Bu nedenle dosyanın ilk işi, somut talebin bu kapsama girip girmediğini güncel kanun metninden teyit etmektir. Kapsamda olduğu hâlde doğrudan açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir ve taraf boşuna gider yüklenir.
Arabuluculuk Masasında Neyi Konuşacaksınız
Ortaklığın giderilmesinde uzlaşma, çoğu zaman "davadan vazgeçme" değil, satış yönteminin taraflarca belirlenmesidir. Masaya şu seçeneklerle gitmek görüşmeyi verimli kılar:
- Aynen taksimin fiilen mümkün olup olmadığı; imar durumu ve ifraz koşulları.
- Paydaşlardan birinin diğerlerinin payını devralması ve bedel takvimi.
- Serbest satış yoluyla üçüncü kişiye devir ve elde edilecek bedelin paylaşımı.
- Muhdesat (bina, ağaç, tesis) iddiasının bedele nasıl yansıyacağı.
Anlaşma Belgesinin Uygulanabilirliği
Arabuluculuk anlaşma belgesi, icra edilebilirlik şerhi ile güçlü bir belge hâline gelir. Ancak taşınmaz mülkiyetinin devrini doğuran sonuçlar bakımından tapu ve resmî şekil kurallarının atlanmaması gerekir. Bu nedenle metin yazılırken, tarafların ne zaman ve hangi belgeyle tapuya gideceği; bedelin hangi hesaba, hangi tarihte yatırılacağı açıkça belirtilmelidir.
Anlaşma Sağlanamazsa Dava Hazırlığı
- Tapu kayıtları ve tüm paydaşların güncel adres bilgilerini temin edin; taraf teşkili bu davalarda en sık gecikme sebebidir.
- Aynen taksim talebiniz varsa keşif ve bilirkişi incelemesini dilekçede gerekçesiyle isteyin.
- Kira geliri, vergi ve ortak gider ödemeleri gibi paydaşlar arası hesaplaşmayı ayrı bir talep olarak değerlendirin.
- Satış hâlinde ihale sürecinin nasıl işleyeceğini müvekkile önceden anlatın.
Bu içerik yol gösterici bir çerçevedir; taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve üzerindeki şerhler süreci tümüyle değiştirebilir. Arabulucuya başvurmadan önce tapu kaydını ve imar durumunu bir hukukçuyla birlikte incelemeniz, masadaki pazarlık gücünüzü de artırır.