Apartman ve site uyuşmazlıkları, taraflar aynı binada yaşamaya devam ettiği için hukuken kazanılsa bile fiilen çözülmeyen dosyalar üretir. Bu yüzden 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan anlaşmazlıklarda arabuluculuk yalnızca bir usul basamağı değil, ilişkiyi sürdürebilir kılan bir imkândır. Ancak aynı basamak atlandığında, dosya esasa hiç girilmeden dava şartı yokluğundan geri döner.
Uyuşmazlığın Konusunu Doğru Adlandırmak
Kat malikleri arasındaki tartışmalar genellikle dört başlıkta toplanır: ortak gider ve aidat alacakları, ortak alanın kullanımı ve tahsisi, projeye aykırı tadilatlar ve rahatsızlık verici kullanım. Her başlık farklı bir talep türü doğurur; aidat alacağı için icra takibi mümkünken, projeye aykırı yapının eski hâle getirilmesi için farklı bir yol izlenir. Arabuluculuk başvurusunda konu yanlış adlandırıldığında, düzenlenen tutanak açılacak davayı karşılamayabilir.
Başvuru Öncesi Toplanacak Belgeler
- Tapu kaydı ve varsa kat mülkiyeti/kat irtifakı tesisine ilişkin belgeler
- Yönetim planı ve varsa değişikliklerine ilişkin kararlar
- Kat malikleri kurulu toplantı tutanakları ve karar defteri örnekleri
- İşletme projesi, gider dağılım cetveli ve ödeme kayıtları
- Onaylı mimari projenin ilgili paftası ve mevcut durumu gösteren fotoğraflar
Kat Malikleri Kurulu Kararının Ağırlığı
Uygulamada birçok talep, kurul kararı alınmadan doğrudan ileri sürüldüğü için sonuçsuz kalır. Ortak yerlerde yapılacak işlerin niteliğine göre aranan çoğunluk farklılaşır; olağan yönetim işleri ile faydalı veya lüks sayılan işler aynı karar yeter sayısına tabi değildir. Bu nedenle talep sahibinin, dayandığı kararın hangi çoğunlukla alındığını ve toplantının usulüne uygun çağrıyla yapıldığını gösterebilmesi gerekir.
Kira İlişkisi Varsa İkili Katman
Bağımsız bölüm kiraya verilmişse, TBK kapsamındaki kira ilişkisi ile kat mülkiyetinden doğan yükümlülükler iç içe geçer. Kiracının davranışından doğan rahatsızlık iddialarında hem kiracıya hem malike yönelen talepler gündeme gelebilir; muhatabın yanlış seçilmesi, husumet itirazıyla karşılaşma riskini doğurur. TMK'nın komşuluk hukukuna ilişkin ilkeleri de bu değerlendirmede birlikte okunmalıdır.
Anlaşma Sağlanırsa Metnin Yazımı
- Yükümlülüğün ne zaman ve hangi teknik ölçüye göre yerine getirileceği yazılmalı
- Masrafın kim tarafından karşılanacağı ve ödeme takvimi belirtilmeli
- Anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması değerlendirilmeli
- İleride benzer uyuşmazlık doğarsa izlenecek yöntem metne eklenmeli
Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir; yönetim planınızın hükümleri sonucu doğrudan değiştirebileceğinden, başvuru öncesinde planı bir hukukçuyla birlikte okumanız faydalı olacaktır.