Tapu iptali ve tescil talepleri, taşınmazın aynına ilişkin olması nedeniyle usul kurallarına en duyarlı dava türlerinden biridir. TMK ve TBK ekseninde hazırlanan bu rehber, talebin hukuki sebebine göre değişen süre rejimini ve usule aykırı işlem nedeniyle kaybedilen hakları konu alıyor.
Talebin Hukuki Sebebi Süreyi Belirler
Tapu kaydının düzeltilmesi tek bir dava kalıbı değildir. Mirasçıdan mal kaçırma amaçlı danışıklı devir iddiası, ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, aile konutu şerhi ihlali veya yolsuz tescil iddiaları farklı hukuki sebeplere dayanır ve süre bakımından da farklı sonuç doğurur. Bazı taleplerde kaydın düzeltilmesi süreye bağlı tutulmazken, iradenin sakatlanmasına dayanan taleplerde TBK'nın öngördüğü kısa süreler işler. Bu nedenle dilekçe yazılmadan önce iddianın hangi kalıba oturduğu netleştirilmelidir.
Kayıt Üzerindeki Değişimi Dondurmak
Süre planının en kritik kalemi, dava sürerken taşınmazın el değiştirme riskidir. Kayda dava şerhi işlenmemişse, iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımı korunabileceği için lehe bir karar dahi sonuçsuz kalabilir. Bu yüzden tedbir ve şerh talebi, dava dilekçesiyle birlikte ve gerekçesi somutlaştırılmış biçimde sunulmalıdır. Talebin reddi hâlinde kanun yolunun süresi ayrıca takip edilir.
Yetki ve Zorunlu Ön Adımlar
- Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir; başka yerde açılan dava yetkisizlikle sonuçlanır.
- Taşınmaza ilişkin bazı uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı olarak öngörülmüştür; başvuru tarihindeki güncel kapsam kontrol edilmelidir.
- Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun kaynaklı talepler ayrı bir usul izler.
- Mirasa dayanan taleplerde tüm mirasçıların taraf olarak gösterilmesi gerekip gerekmediği baştan belirlenmelidir.
- Harç ve değer bildirimi eksikliği, tamamlanmadığında davanın açılmamış sayılmasına kadar gidebilir.
Belge Toplama Sırası
- Tapu müdürlüğünden taşınmazın tüm devir zincirini gösteren kayıt örneği alınır.
- Devir işlemlerinin dayanağı akitler, vekâletnameler ve ödeme kayıtları eşleştirilir.
- Devir tarihindeki gerçek değer ile akitte gösterilen bedel arasındaki fark belgelendirilir.
- Devredenin işlem tarihindeki sağlık ve ehliyet durumu, tıbbi kayıt talebiyle desteklenir.
- Tanık listesi, hangi tanığın hangi olguyu göreceği belirtilerek süresinde sunulur.
Karar Sonrası Aşamayı Baştan Düşünmek
Kararın kesinleşmesi ve tapuda infazı, dava kadar planlama gerektirir. Kısmi kabul hâlinde payların nasıl tescil edileceği, ecrimisil veya sebepsiz zenginleşme kaynaklı ek taleplerin aynı dosyada mı yürütüleceği baştan kararlaştırılmalıdır.
Bu metin genel bilgi sunar; kayıt geçmişi ve devir tarihleri her dosyada farklı sonuç üretebileceğinden, tapu kayıtlarınızı bir hukukçuyla birlikte incelemeniz önerilir.