Tahliye uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen şey çoğu zaman kiracının ya da kiraya verenin haklılığı değil, sürecin doğru sebebe dayandırılıp dayandırılmadığıdır. TBK ve TMK ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenleme birlikte okunduğunda, aynı olayın birden çok hukuki yola dayanabildiği görülür. Yanlış sebep seçimi ise usule aykırı işlem olarak dosyanın esasına girilmeden reddiyle sonuçlanır.
Önce Sebep, Sonra Dilekçe
Tahliye talebinin dayanağı; kira bedelinin ödenmemesi, sözleşme süresinin ve kanuni koşulların dolması, ihtiyaç iddiası, yeniden inşa ya da kiracının sözleşmeye aykırı kullanımı olabilir. Her sebep farklı bir usul izler: bir kısmı yazılı ihtar zorunluluğu doğurur, bir kısmı belirli bir zaman dilimi içinde dava açılmasını gerektirir. Sebep dilekçe yazılmadan önce netleşmezse, sonradan sebep değiştirmek çoğunlukla mümkün olmaz.
İhtar ve Tebligatın Sessiz Riski
Uygulamada en çok tökezlenen aşama tebligattır. Adres, muhatabın kimliği ve tebliğ şerhi hatalı olduğunda ihtar geçersiz sayılabilir; bu da dayanaksız kalan bir davaya yol açar. Tebligatın kime, hangi adrese, hangi tarihte ve hangi şerhle yapıldığı mutlaka teyit edilmelidir. Birden çok kiracı ya da müşterek kiraya veren varsa, ihtarın tüm taraflara yöneltilmesi gerekir.
Tespit Davası Ne İşe Yarar, Ne İşe Yaramaz
Kira ilişkisinde tespit davası; kiralananın fiili durumunu, teslim anındaki hasarı, tahliye tarihini veya kullanım biçimini belgelemek için değerlidir. Ancak tespit tek başına tahliye sonucu doğurmaz. Doğru kurgu, delil tespitini erken yaptırıp asıl davada bu tespiti dayanak olarak kullanmaktır. Kiralanan boşaltıldıktan sonra yapılan tespitin ispat gücü belirgin biçimde düşer.
Sık Görülen Beş Usul Hatası
- İhtarsız olarak doğrudan tahliye davası açmak
- Kira sözleşmesinin taraflarıyla tapu malikinin farklı olduğunu gözden kaçırmak
- Ödeme dekontlarında açıklama alanının boş bırakılması nedeniyle hangi aya mahsup edildiğinin tartışmalı kalması
- Yetkili mahkeme ve icra dairesi ayrımının atlanması
- Tahliye taahhüdünün düzenlenme ve tarih unsurlarının tartışmalı olması
Uygulama Sırası
Sözleşme ve ekleri taranır, ödeme geçmişi aylık tabloya dökülür, ihtar metni sebebe uygun yazılır, tebligat sonucu beklenir ve ancak bundan sonra dava ya da icra yoluna geçilir. Kiracı tarafında ise ödeme savunması ile kiralananın ayıbına dayalı karşı talepler aynı anda hazırlanmalıdır.
Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır; sözleşmenizin özel hükümleri ve olayın tarihleri sonucu tümüyle değiştirebileceğinden, adım atmadan önce hukuki görüş almanız önerilir.