Kira artışına ilişkin anlaşmazlıklar, taraflar arasında en hızlı tırmanan uyuşmazlık türlerinden biridir. Oysa TBK ve TMK çerçevesinde bu tartışmanın büyük bölümü, dava aşamasına gelmeden önce arabuluculuk masasında çözülebilecek niteliktedir. Sorun genellikle tarafların bu aşamayı bir formalite sayarak hazırlıksız oturmasından doğar.
Önce artışın hukuki dayanağını çıkarın
Sözleşmede yer alan artış maddesi ile kanunun öngördüğü sınır aynı olmayabilir. Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış bakımından kanun bir üst sınır öngörür ve bu sınırı aşan anlaşma hükümleri o oran bakımından geçerli sayılmaz. Bu nedenle ilk yapılacak iş, sözleşme metnindeki maddeyi ve ilgili döneme ait ölçütü yan yana koymaktır.
Kira tespiti mi, uyarlama mı
Belirli bir süre geçtikten sonra kira bedelinin güncel rayice göre yeniden belirlenmesi ile olağanüstü koşullar nedeniyle sözleşmenin uyarlanması farklı taleplerdir. Talebin adı yanlış konduğunda, dosyada aranan koşullar da değişir ve ret riski doğar. Rayiç iddiası ileri sürülüyorsa aynı bölgedeki emsal kira verilerinin toplanması, uyarlama iddiasında ise koşulların öngörülemez biçimde değiştiğinin somut olarak gösterilmesi gerekir.
Dava şartı olarak arabuluculuk
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümünde dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir; icra takibi yoluyla tahliye gibi bazı yollar bu kapsamın dışında kalabilir. Bu alandaki düzenlemeler değiştiğinden, başvuru öncesinde güncel kapsamın kontrol edilmesi gerekir. Şart atlandığında dava usulden reddedilir ve süreç baştan kurulur.
Masaya hazırlıklı gitmek
- Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller
- Son on iki aya ait ödeme kayıtları
- Aynı bina ve çevredeki emsal kira bilgileri
- Taşınmazda yapılan iyileştirme veya oluşan eksikliklere ilişkin belgeler
- Taraflar arasındaki yazışmalar ve varsa ihtarname
Son tutanağın içeriği önemlidir
Anlaşma sağlandığında tutanakta yalnızca yeni bedelin değil, hangi dönemden itibaren uygulanacağının, ödeme gününün ve sonraki artış esasının da yazılması gerekir. Anlaşma sağlanamadığında ise son tutanakta talebin kapsamının doğru yansıtılması, açılacak davanın sınırlarını belirler. Eksik yazılan tutanak, dava aşamasında yeni bir usul tartışması doğurur.
Buradaki açıklamalar genel bilgilendirme amaçlıdır; sözleşmenin tarihi, taşınmazın niteliği ve tarafların sıfatı sonucu etkileyebilir. Somut durumunuz için görüşme öncesinde hukuki destek almanız yerinde olacaktır.