Tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı iddiası, uygulamada iki ayrı talebi aynı dosyada karşı karşıya getirir: kaydın düzeltilmesini sağlayan tapu iptali ve tescil istemi ile hukuki durumun saptanmasını amaçlayan tespit istemi. TMK ve TBK maddi hukuk zeminini kurar; ancak dosyanın sonucunu çoğu kez bu iki talep arasındaki tercihin doğru yapılması belirler. Aşağıdaki rehber, taşınmaz uyuşmazlıklarında usule aykırı işlem nedeniyle doğan kayıpları önlemeye odaklanmaktadır.
Tespit Talebi mi, Tescil Talebi mi
Tespit davası yalnızca bir hukuki ilişkinin var olup olmadığının saptanmasını sağlar; kendiliğinden icraya konulabilir bir sonuç doğurmaz. Taşınmazda mülkiyetin devri isteniyorsa eda niteliğindeki tapu iptali ve tescil talebi kurulmalıdır. Sadece tespit istenmesi, hukuki yarar bulunmadığı gerekçesiyle ret ya da sonradan talebin serbestçe genişletilememesi sonucunu doğurabilir. Buna karşılık henüz tescile elverişli bir durum oluşmamışsa, tespit talebi delillerin ve hukuki durumun sabitlenmesi bakımından işlevseldir.
Talep sonucu kurulurken kontrol edilecekler
- Ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgisinin tapu kaydıyla birebir örtüşmesi
- Pay oranının kesirli biçimde, tereddüde yer bırakmadan yazılması
- Terditli sıralamanın kurulması: öncelikle iptal ve tescil, kabul edilmezse bedele dönüşen tazminat
- Harca esas değerin taşınmazın güncel durumuna göre belirlenmesi
Muvazaa, Vekâletin Kötüye Kullanılması ve Kadastro Kaynaklı Dosyalar
İddianın dayanağı, toplanacak delilin türünü doğrudan değiştirir. Danışıklı devir iddiasında bedelin gerçekten ödenip ödenmediği, banka hareketleri ve tarafların ekonomik gücü öne çıkar. Vekâletin kötüye kullanıldığı iddiasında vekâletnamenin kapsamı, düzenlenme tarihi ve devir tarihi arasındaki bağ incelenir. Kadastro kaynaklı uyuşmazlıklarda ise zilyetlik süresi, tutanak beyanları ve teknik kayıtlar belirleyici olur. Bu ayrımı baştan yapmadan açılan dosyalarda, sonradan dayanak değiştirmek usul engellerine takılır.
Usule Aykırı İşlemin En Çok Görüldüğü Anlar
- Paydaşların tamamı davaya dahil edilmeden karar istenmesi
- Keşif ve teknik inceleme talebinin süresinde bildirilmemesi
- Ön inceleme aşamasından sonra yeni vakıa ileri sürülmeye çalışılması
- Tapu ve kadastro müdürlüğünden kayıt örneklerinin celbi istenmeden bilirkişiye gidilmesi
- Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi dışında dava açılması
Şerh ve Tedbir Zamanlaması
Dava sürerken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi, kazanılan kararı uygulanamaz hale getirebilir. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına tedbir konulması istenmeli, talep somut devir riskiyle gerekçelendirilmelidir. Tedbir kararının tapuya işlenip işlenmediği ayrıca takip edilmelidir; karar verilmiş olması tek başına yeterli değildir.
Değerlendirme
Taşınmaz dosyalarında usul, maddi hukuk kadar belirleyicidir. Buradaki açıklamalar genel nitelikte olup her tapu kaydının kendi geçmişi ve her devrin kendi koşulları vardır; adım atmadan önce dosyanızın kayıtlarıyla birlikte hukuki değerlendirme yaptırmanız yerinde olur.