Apartman ve site uyuşmazlıklarında tartışma çoğu zaman bir alanın kime ait olduğu sorusuyla başlar: teras, çatı arası, bahçenin bir bölümü ya da otopark. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ortak yer ve bağımsız bölüm ayrımını, TMK mülkiyet esaslarını, TBK ise kullanıma ilişkin sözleşmesel ilişkileri ilgilendirir. Tespit talebine giden yolda yapılan usule aykırı işlem, çoğu dosyada esasa hiç girilmeden sonuç doğurur.
Cevabı Önce Projede ve Yönetim Planında Aramak
Bir yerin ortak alan olup olmadığı, kural olarak onaylı mimari projeye ve tapu kayıtlarına göre belirlenir. Bu nedenle dava düşünülmeden önce şu belgeler temin edilmelidir: onaylı proje, kat irtifakı veya kat mülkiyetine geçiş belgeleri, bağımsız bölüm listesi ve yönetim planı. Yönetim planı, kat malikleri arasında sözleşme hükmünde olduğundan, kullanım biçimine dair düzenlemeler içeriyorsa uyuşmazlığın çerçevesini doğrudan çizer.
Tespit Talebi ile El Atmanın Önlenmesi Farklı Sonuç Doğurur
Yalnızca bir yerin niteliğinin belirlenmesi isteniyorsa tespit, fiilî işgalin sona erdirilmesi isteniyorsa eda niteliğindeki talep kurulur. İşgal fiilen sürüyorken sadece tespit istenmesi, kararın uygulanamamasına yol açar. Eski hale getirme talep ediliyorsa, hangi imalatın kaldırılacağı ve hangi duruma dönüleceği ölçülebilir biçimde yazılmalıdır.
Kat Malikleri Kurulu Aşamasını Atlamamak
Ortak yerlere ilişkin pek çok konuda karar alma yetkisi kat malikleri kuruluna aittir. Kurul toplanmadan ve konu gündeme alınmadan doğrudan dava açılması, hem husumet hem de dava koşulu yönünden sorun yaratabilir. Kurul kararına karşı çıkılacaksa, toplantıda muhalefetin tutanağa geçirilmesi ve kanunda öngörülen süre içinde harekete geçilmesi gerekir. Toplantıya çağrının usulüne uygun yapılıp yapılmadığı da ayrıca incelenmelidir.
Sık Karşılaşılan Usul Hataları
- Davanın yöneticiye yöneltilmesi gerekirken tüm maliklere ya da tersi biçimde açılması
- Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi dışında dava açılması
- Keşif ve teknik inceleme talebinin delil listesinde yer almaması
- Projeye aykırılık iddiasında onaylı proje örneğinin dosyaya konulmaması
- Ortak gidere katılma yükümlülüğünün ayrı bir usulle takip edilebileceğinin gözden kaçırılması
Delil Tespiti ile Zamanı Kazanmak
Yapılan tadilat kısa sürede geri döndürülemez hale gelebilir. Bu durumda dava açılmadan önce mevcut durumun tespiti istenerek fiilî durum kayda geçirilebilir. Tespit talebinde hangi bölümün, hangi ölçülerle ve hangi soruya cevap verecek şekilde inceleneceği yazılmalıdır. Sonradan yapılan bir tespit, değişmiş durumu belgelediği için çoğu kez yetersiz kalır.
Anlaşma Yolunun Değerlendirilmesi
Aynı binada yaşamaya devam edilecek olması, sonuç kadar sürecin de önemli olduğunu gösterir. Kullanım koşullarının yazılı biçimde düzenlenmesi ve gerekirse yönetim planında değişiklik yapılması, uzun bir yargılamadan daha kalıcı çözüm sağlayabilir.
Bu rehber genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her yapının projesi ve yönetim planı farklı olduğundan, adım atmadan önce belgeleriniz üzerinden bir hukuki değerlendirme yaptırmanız yerinde olacaktır.