Kat mülkiyetine tabi yapılarda uyuşmazlıkların önemli bir bölümü, kararın içeriğinden çok karara ne zaman itiraz edildiğiyle ilgilidir. Kat Mülkiyeti Kanunu ile Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümleri birlikte uygulandığından, aynı olayda birden fazla süre birden işlemeye başlayabilir. Bu rehber, süre kaynaklı hak kayıplarını ve usule aykırı işlemlerin nasıl geri dönülemez hâle geldiğini ele alır.
Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz Penceresi
Kurul kararının kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı olduğunu düşünen malik, iptal talebini sınırlı bir süre içinde ileri sürebilir. Süre, aykırılığın öğrenilmesinden itibaren işlemeye başlar; her hâlde karar tarihinden itibaren işleyen daha uzun bir üst sınır da vardır. Toplantıya katılmayan malikler bakımından öğrenme anının belirlenmesi, çoğu dosyada tartışmanın merkezidir. Bu nedenle karar defterinin ilgili sayfasının fotoğrafı, tebliğ edilen yazı ya da yönetimden alınan suret tarihiyle birlikte saklanmalıdır.
Toplantının Kendisinden Doğan Usul Sakatlıkları
- Çağrının yönetim planında öngörülen usule ve süreye uygun yapılmaması.
- Toplantı ve karar yeter sayılarının arsa payı yerine kişi sayısı üzerinden hesaplanması.
- Vekâletnamelerin usulüne uygun düzenlenmemesi veya bir kişide toplanan temsil sınırının aşılması.
- Gündemde olmayan bir konuda karar alınması.
- Karar defterinin noter onaysız veya imzasız tutulması.
Ortak Gider Alacağında Takvim
Ortak gider ve avans borcunu zamanında ödemeyen malik bakımından gecikme tazminatı kanunda öngörülen oran üzerinden işler. Yönetimin bu alacağı takip edebilmesi için, borcun dayandığı işletme projesinin veya kurul kararının usulüne uygun biçimde tebliğ edilmiş olması gerekir. Tebliğ edilmemiş bir projeye dayanılarak başlatılan takip, borca itiraz karşısında zayıf kalır. Kiracı ile malikin müteselsil sorumluluğunun sınırları da bu aşamada netleştirilmelidir.
Dosyayı Güçlendiren Belge Düzeni
- Yönetim planının güncel ve tapuya şerh edilmiş nüshası.
- Toplantı çağrısı, hazirun cetveli ve karar defteri sayfaları.
- İşletme projesi ile tebliğ belgeleri.
- Ortak alandaki kusuru gösteren tarihli fotoğraf ve teknik rapor.
- Yönetimle yapılan yazışmaların tamamı.
Hangi Mahkemeye Gidilir
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür ve görev bakımından sulh hukuk mahkemesi ile asliye hukuk mahkemesi arasındaki ayrımın doğru yapılması gerekir. Yanlış mahkemede açılan dava görevsizlikle sonuçlandığında, iptal talebi için öngörülen kısa sürenin dolmuş olması ihtimali gerçek bir risktir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Yönetim planındaki özel kayıtlar süre ve yetki değerlendirmesini değiştirebileceğinden, itiraz kararı vermeden önce hukuki destek almanız yararınıza olacaktır.