Apartman ve site yönetimlerinde ihtar, çoğu zaman dava öncesi son adım olarak görülür; oysa hukuken çok daha kritik bir işlevi vardır: temerrüdü doğurur, süreyi başlatır ve sonraki davanın delil temelini oluşturur. Bu rehber, 634 sayılı Kanun ile TMK ve TBK çerçevesinde ihtarın nasıl kurulması gerektiğini ele alır.
İhtardan Önce Karar Defterine Bakın
Aidat veya ortak gider alacağına dayanan ihtarın gücü, arkasındaki kat malikleri kurulu kararından gelir. Karar defterine usulüne uygun geçirilmemiş bir gider kararına dayanan ihtar, sonraki aşamada kolayca tartışmaya açılır. Bu nedenle önce toplantı çağrısının yapılış biçimi, yeter sayılar ve gider paylaşım esasının kararda nasıl belirlendiği kontrol edilmelidir. Yönetim planında farklı bir paylaşım öngörülmüşse bu hüküm de dosyaya eklenmelidir.
İhtarın İçeriğinde Bulunması Gerekenler
- Alacağın hangi aylara ve hangi gider kalemine ait olduğu
- Anapara ile gecikme tazminatının ayrı ayrı gösterilmesi
- Dayanak kat malikleri kurulu kararının tarihi
- Ödeme için tanınan süre ve ödeme yapılacak hesap
- Süre sonunda başvurulacak hukuki yolun belirtilmesi
Rahatsızlık ve Kullanım Aykırılığı Halinde
Bağımsız bölümün amacı dışında kullanılması, ortak yerlere müdahale veya diğer kat maliklerini sürekli rahatsız eden davranışlar söz konusuysa ihtarın içeriği tümüyle değişir. Burada parasal talep değil, aykırılığın giderilmesi istenir. Bu tür ihtarlarda somutluk belirleyicidir: hangi davranışın, hangi tarihlerde, hangi bağımsız bölümü nasıl etkilediği yazılmalıdır. Tespit tutanakları, yönetim kayıtları ve varsa kolluk başvuruları bu iddiayı destekler.
Tebligat Aşamasındaki Usul Hataları
Uygulamada davaların kaderini en çok belirleyen nokta, ihtarın kime ve nereye gönderildiğidir. Bağımsız bölüm kiracı tarafından kullanılıyorsa, ortak gider borcundan malik ile kiracının sorumluluğu farklı esaslara tabidir; ihtarın yalnızca birine gönderilmesi eksik kalabilir. Adres tespitinde tapu kaydı ile fiilî kullanım arasındaki fark, tebliğ mazbatasındaki şerhler ve tebliğ tarihi mutlaka saklanmalıdır. Tebligat geçersizse, ona bağlanan sürelerin hiç işlemediği sonucu doğabilir.
İhtar Sonrası Hangi Yol
Süre sonunda ödeme yapılmazsa alacak için icra takibi başlatılabilir; kanunda öngörülen koşulların oluşması halinde ise bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek ve daha ağır sonuçlar gündeme gelebilir. Kullanım aykırılığında ise açılacak dava, aykırılığın niteliğine göre şekillenir. Her iki ihtimalde de ihtar metni sonraki dilekçenin iskeletini oluşturduğundan baştan özenle yazılmalıdır.
Bu açıklamalar genel çerçeve sunmakta olup yönetim planı hükümleri ve toplantı kararları her yapıda farklıdır. Tekrarlayan uyuşmazlıklarda ihtar metnini göndermeden önce bir hukukçuya kontrol ettirmek zaman ve maliyet kazandırır.