Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamayan taşınmazlarda başvurulan ortaklığın giderilmesi davası, teknik olarak basit görünse de en çok tebligat ve taraf teşkili nedeniyle uzar. Dava açılmadan önce çekilen ihtarın içeriği ise hem uzlaşma ihtimalini hem de sonraki ecrimisil taleplerini doğrudan etkiler.
Dava öncesi ihtarın işlevi
İhtar, ortaklığın giderilmesi davasının açılabilmesi için zorunlu bir ön koşul değildir. Buna karşın taşınmazı tek başına kullanan paydaşa çekilen ihtar, intifadan men koşulunun gerçekleşmesi bakımından önem taşır ve TBK ile TMK çerçevesindeki kullanım ilişkisini tarihlendirir. İhtarda paylaşma teklifinin somut biçimde yazılması, sonraki aşamada tarafların iyi niyetinin değerlendirilmesinde de rol oynar.
Paydaşların tamamı davada yer almalıdır
Bu dava, tüm paydaşlara karşı birlikte açılır. Tapu kaydında görünen kişilerden biri vefat etmişse mirasçılarının tespiti gerekir; aksi hâlde yargılama taraf teşkili sağlanamadığı için sürüncemede kalır. Yurt dışında bulunan, adresi meçhul olan veya vesayet altındaki paydaşlar bakımından tebligat rejimi farklılaşır ve bu ayrıntı gözden kaçtığında verilen karar sakatlanabilir.
Aynen taksim mi satış mı
- Taşınmazın fiilen bölünebilir olup olmadığı öncelikle araştırılır.
- Bölünme hâlinde değer kaybı doğacaksa satış yoluyla giderme gündeme gelir.
- İmar durumu, yüzölçümü ve yola cephe bilgileri belediye ile tapu kayıtlarından temin edilmelidir.
- Paydaşlardan biri aynen taksim istiyorsa bu talebini teknik veriyle desteklemelidir.
- Satış kararı verildiğinde paydaşların öncelik hakkı bakımından usul kurallarına dikkat edilir.
Kat mülkiyeti kurulabiliyorsa
Üzerinde bağımsız bölümler bulunan yapılarda, 634 sayılı Kanun çerçevesinde kat mülkiyeti kurularak paylaşma yapılması mümkün olabilir. Bu ihtimal, satış nedeniyle oluşacak değer kaybını önlediği için çoğu dosyada ilk sırada değerlendirilmelidir. Talebin dilekçede açıkça ileri sürülmesi ve projeye ilişkin belgelerin sunulması gerekir; sonradan yapılan istemler yargılamayı uzatır.
Kısa hatırlatma
Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve tapu kayıtlarındaki şerhler süreci baştan sona değiştirebilir. Buradaki bilgiler yol gösterici niteliktedir; kendi taşınmazınıza ilişkin adım atmadan önce kayıtların incelenmesi ve hukuki destek alınması uygun olur.