Apartman ve site yönetimlerinde en çetrefilli konulardan biri, borcunu ödemeyen veya bağımsız bölümü sözleşmeye aykırı kullanan kişinin çıkarılmasıdır. Burada üç ayrı hukuki ilişki iç içe geçer: kat mülkiyeti ilişkisi, kira ilişkisi ve icra takibi. Her birinin muhatabı farklıdır. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde bir kontrol listesi aşağıdadır.
Karşınızdaki kişinin sıfatını netleştirin
Bağımsız bölümde oturan kişi malik mi, kiracı mı, yoksa malikin izniyle oturan üçüncü kişi mi? Kiracıya karşı kira sözleşmesine dayalı yollar işletilirken, malike karşı kat mülkiyeti rejiminin öngördüğü ayrı bir mekanizma söz konusudur. Aidat borcu için yürütülecek takip ile sözleşmeye aykırı kullanım nedeniyle yürütülecek süreç de aynı değildir. Bu tespit yapılmadan başlatılan her işlem, sıfat yokluğu itirazına açıktır.
Yönetimin dosya hazırlığı
- Kat malikleri kurulu kararını, toplantı yeter sayısını gösterecek şekilde tutanaklaştırın.
- Yönetim planındaki kullanım kısıtlarını ve ilgili maddeyi dilekçeye taşıyın.
- Aidat borcunda hesap dökümünü ay ay, gecikme tazminatı ayrı satırda olacak biçimde hazırlayın.
- Aykırı kullanım iddiasında tutanak, fotoğraf, komşu beyanı ve varsa kolluk kaydını tarihleyerek toplayın.
- Uyarı ve ihtarların tebliğ belgelerini eksiksiz saklayın; birçok dosya bu belgeler yüzünden kaybedilir.
Tahliye hangi kapıdan yürür
- Kira ilişkisinde ödenmeyen kira için icra takibi başlatılır; itiraz gelirse itirazın kaldırılması ve tahliye talebi icra mahkemesinin alanındadır.
- Kira sözleşmesinin sona ermesine dayalı tahliye talepleri ise sulh hukuk mahkemesinde görülür.
- Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa, taahhüdün tarihi ve düzenlenme anı özellikle denetlenir.
- Kat mülkiyeti rejiminden doğan uyuşmazlıklar ile kira uyuşmazlıkları aynı dilekçede birleştirilmemelidir.
Sık yapılan üç hata
Birincisi, yönetim kararı olmadan yöneticinin tek başına dava açması. İkincisi, ihtarnamenin muhatabının yanlış seçilmesi; kiracıya gönderilmesi gereken ihtarın malike gönderilmesi süreci baştan sakatlar. Üçüncüsü, icra takibinin türünün yanlış seçilmesi: tahliye istemli takip ile genel haciz yolu farklı sonuçlar doğurur ve sonradan düzeltilmesi her zaman mümkün olmaz.
Bu rehber genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Yönetim planı hükümleri, sözleşme metni ve borcun niteliği izlenecek yolu değiştirebileceğinden, ihtarname göndermeden önce dosyanızı hukuki açıdan gözden geçirtmeniz önerilir.