Kira artışı uyuşmazlıklarının önemli bir kısmı, artış oranından değil bildirimin usulüne uygun yapılmamasından doğar. TBK ve TMK ekseninde, kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun da devreye girdiğinden, ihtarın kime, ne zaman ve hangi içerikle gönderildiği sonucu doğrudan etkiler.
Artış Talebinde İhtarın Rolü
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, sözleşmede kararlaştırılmışsa kural olarak o hükme göre belirlenir; ancak kanun, konut ve çatılı işyeri kiralarında artışa bir üst sınır getirmiştir. Sözleşmede artış kaydı yoksa veya taraflar anlaşamıyorsa, kiraya verenin yeni bedeli tek taraflı olarak duyurması yeterli değildir; bu durumda kira tespiti yoluna gidilmesi gerekir. Kiracının artışa rağmen eski bedeli ödemeye devam etmesi tek başına temerrüt sonucu doğurmayabilir.
Otuz Günlük Kural
Kira bedelinin tespiti istemli davalarda, yeni dönem başlangıcından en geç otuz gün önce kiracıya bildirimde bulunulmuş olması ya da bu süre içinde davanın açılmış olması, tespit edilecek bedelin yeni dönemin başından itibaren uygulanabilmesi bakımından önemlidir. Bu tarih kaçırıldığında dava hakkı ortadan kalkmaz; fakat tespit edilen bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı değişir. Bu ayrım, dosyanın ekonomik sonucunu doğrudan etkiler.
İhtarnamede Sık Yapılan Hatalar
- Birden fazla kiracı varsa hepsine ayrı ayrı bildirim yapılmaması
- Kiralananın devri sonrası yeni malikin sıfatını belgelemeden ihtar göndermesi
- Artış talebi ile tahliye talebinin aynı metinde birbirine karıştırılması
- Bildirimin ispat edilebilir bir yolla değil, sözlü ya da kayıtsız biçimde yapılması
- Sözleşmedeki tebligat adresi yerine güncel olmayan adrese gönderim
Uyuşmazlık Büyümeden Kontrol Edilecekler
- Sözleşmenin başlangıç tarihi ve yenilenme dönemleri bir takvime çıkarılır.
- Geçmiş dönemlerde fiilen uygulanan bedeller banka dekontlarıyla eşleştirilir.
- Sözleşmedeki artış maddesinin lafzı ve kanuni üst sınırla uyumu incelenir.
- Yürürlükteki geçici düzenlemeler olabileceğinden, artış tavanına ilişkin güncel mevzuat teyit edilir.
- Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinin yetkili olduğu gözetilerek dava planlanır.
Değerlendirme
Kira ilişkisinde ödeme düzeni ve yazılı bildirim geçmişi, çoğu zaman bilirkişi raporundan daha belirleyici olur. Bu nedenle her dönem başında yazışmaların arşivlenmesi önerilir. Buradaki bilgiler genel çerçeve sunar; sözleşmenizin tipi ve yürürlükteki geçici hükümler farklı sonuç doğurabileceğinden, ihtar göndermeden önce bir avukata danışmanız faydalı olur.