Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde tahliye davası, çoğu zaman davadan önceki bir belgeye bağlıdır: usulüne uygun düzenlenmiş ihtar. TBK'nın kira hükümleri ile TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı kanunun birlikte uygulandığı bu alanda, ihtarın içeriğindeki bir eksiklik tahliye talebini tümüyle sonuçsuz bırakabilir.
Hangi Tahliye Sebebi, Hangi Bildirimi Gerektirir
Tahliye sebepleri tek bir kalıba sığmaz ve her birinin bildirim rejimi farklıdır:
- Kira bedelinin ödenmemesi: ödeme için süre veren ve sonucunu açıkça bildiren ihtar gerekir.
- İki haklı ihtar: aynı kira yılı içinde ayrı ayrı ödenmeyen dönemler için ayrı ihtarlar çekilmiş olmalıdır.
- Gereksinim nedeniyle tahliye: ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu somut biçimde ortaya konmalıdır.
- Yeni malikin ihtiyacı: edinme tarihinden itibaren işleyen bildirim takvimine uyulmalıdır.
- Yazılı tahliye taahhüdü: taahhüdün kira ilişkisi kurulduktan sonra ve serbest iradeyle verilmiş olması aranır.
İhtar Metninde Bulunması Gerekenler
İhtarname yalnızca "borcunuzu ödeyin" cümlesinden ibaret olmamalıdır. Muhatabın kim olduğu, hangi taşınmaza ilişkin olduğu, hangi dönemlere ait hangi tutarların istendiği, ödeme yapılmadığı takdirde tahliye davası açılacağı ve tanınan sürenin açıkça yazılması gerekir. Ödenmeyen ayların dökümü yapılmadan gönderilen ihtarlar, ileride "hangi dönem için ihtar edildiği anlaşılamıyor" itirazına açık hâle gelir.
Muhatap ve Tebligat Adresi
Kiracının birden fazla olduğu sözleşmelerde ihtarın tüm kiracılara yöneltilmesi gerekir. Aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda eşin durumu ayrıca değerlendirilmelidir. Adres olarak sözleşmede yazılı adres esas alınır; kiracının taşınmış olması hâlinde adres araştırmasının usulüne uygun yapılması, sonradan yapılacak usulsüz tebligat itirazını karşılar.
Ödeme ve Delil Yönetimi
Kira ödemelerinin banka üzerinden ve açıklama satırına dönem bilgisi yazılarak yapılması, uyuşmazlık çıktığında her iki taraf için de en güçlü kayıttır. Elden ödeme iddialarında tanık beyanı tek başına yeterli görülmeyebilir. Depozito, ortak gider ve yakıt paylarına ilişkin alacaklar kira alacağından ayrı kalemler olduğundan, ihtarda karıştırılmamalıdır.
Dava Öncesi Sıralama
- Tahliye sebebi belirlenir ve ona uygun bildirim türü seçilir.
- İhtar noter aracılığıyla, dönem dökümü yapılarak gönderilir.
- Tebliğ tarihi ve tanınan sürenin bitişi takvime işlenir.
- Süre içinde ödeme yapılıp yapılmadığı banka kayıtlarından kontrol edilir.
- Dava dilekçesi, ihtar metniyle çelişmeyecek biçimde hazırlanır.
Bu yazı genel bilgilendirme sağlar. Tahliye dosyalarında sonuç, sözleşmenin türüne ve bildirimin içeriğine göre değişebildiğinden, ihtar gönderilmeden önce metnin hukukçu tarafından denetlenmesi önerilir.