Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi istenirken, aynı taşınmazda oturan kişinin çıkarılması talebi çoğunlukla aynı dilekçeye sıkıştırılmak istenir. Oysa TMK mülkiyet ilişkisini, TBK kira ilişkisini, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ise bağımsız bölümlere ilişkin düzeni ayrı ayrı düzenler. İki talebin kapısı da farklıdır ve karıştırıldığında her ikisi de gecikir.
İki Ayrı Dava, İki Ayrı Kapı
Ortaklığın giderilmesi davası, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür ve tüm paydaşların davada yer alması gerekir. Kira ilişkisine dayanan tahliye talebi ise duruma göre sulh hukuk mahkemesinde ya da icra dairesi üzerinden yürütülür; icra takibine karşı yapılan itirazlar icra hukuk mahkemesinin görev alanına girer. Ortaklığın giderilmesi davasında tahliye kararı verilmesini beklemek, çoğu dosyada boşa geçen bir aşamadır.
Ortaklığın Giderilmesinde Hazırlık
- Güncel tapu kaydı ve paydaş listesi, mirasçılık durumu varsa veraset belgesiyle birlikte
- Taşınmaz üzerindeki şerh, ipotek ve haciz kayıtları
- Aynen taksimin mümkün olup olmadığına ilişkin teknik değerlendirme
- İmar durumu ve varsa yapı kayıt bilgileri
- Muhdesat iddiası varsa bunun ayrıca tespiti gereği
Aynen taksim talep edilecekse bu husus baştan ileri sürülmelidir; aksi hâlde satış yoluyla paylaştırma gündeme gelir ve sonuç, paydaşların ekonomik beklentisinden uzaklaşabilir.
Tahliye Talebinin Doğru Hattı
Kira alacağının ödenmemesi nedeniyle tahliye isteniyorsa ilamsız icra yolu ile ihtarlı takip, tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa taahhüdün tarihi ve imzası belirleyicidir. Fuzuli işgal iddiasında ise dayanak kira sözleşmesi değil, mülkiyet hakkıdır ve talep buna göre kurulur. Bu nitelendirme hatası, takip başlatıldıktan sonra düzeltilemediğinden en baştan netleştirilmelidir.
Süreç Kontrol Listesi
- Talebin dayanağı belirlenir: mülkiyet ilişkisi mi, sözleşme ilişkisi mi.
- Taraf sıfatı ve zorunlu dava arkadaşlığı denetlenir.
- İhtar ve tebligat belgeleri tarih sırasıyla dosyalanır.
- Satış aşamasında ortaya çıkacak masraf ve paylaşım oranı önceden hesaplanır.
- Paydaşlar arasında anlaşmalı çözüm ihtimali ayrıca değerlendirilir.
Bu açıklamalar genel bilgi vermek üzere hazırlanmıştır. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve fiili kullanım durumu sonucu değiştirebileceğinden, dava veya takip başlatmadan önce hukuki değerlendirme alınması önerilir.