Kira ilişkisini sona erdirmek isteyen kiraya verenin karşısındaki ilk soru şudur: dosya icra dairesine mi, yoksa mahkemeye mi gidecek? TBK'nın kira hükümleri ile İİK'nın tahliye usulleri birbirinden farklı yollar açar ve yanlış yol seçimi aylarca süren bir gecikmeye dönüşür. Kat mülkiyetine tabi yapılarda 634 sayılı Kanun'dan doğan ek tartışmalar da bu tabloya eklenir.
Hangi Sebep, Hangi Yol?
Kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiraya veren, ilamsız tahliye takibi başlatarak ödeme emri gönderebilir; borç süresinde ödenmez ve itiraz edilmezse tahliye icra mahkemesinden istenir. Yazılı ve geçerli bir tahliye taahhüdü varsa yine icra yoluyla tahliye mümkündür. Buna karşılık gereksinim (ihtiyaç), yeniden inşa ve imar ya da kiracının kiralananı özenle kullanma borcuna aykırılığı gibi sebepler tahliye davasına konudur ve sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Yol Seçmeden Önceki Kontroller
- Kira sözleşmesinin tarihi, süresi ve yenilenme durumu
- Kiracının sıfatı: konut mu, çatılı işyeri mi, ürün kirası mı
- Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden sonra ve yazılı olarak düzenlenip düzenlenmediği
- İhtarname gönderilmişse tebliğ tarihi ve içeriğinin sebeple uyumu
- Ödemelerin hangi hesaba, hangi açıklamayla yapıldığı
- Birden fazla kiracı veya kefil varsa hepsine yönelik işlem yapılıp yapılmadığı
Yanlış Merci Riskinin En Sık Görüldüğü Nokta
Uygulamada en çok karşılaşılan hata, gereksinim sebebine dayanan bir talebin icra takibiyle yürütülmeye çalışılmasıdır. İcra dairesi bu sebebi inceleyemez; dosya sonuçsuz kalır ve bu arada dava için öngörülen süre işlemeye devam eder. Bunun aynası da şudur: ödenmeyen kira bedeli için doğrudan tahliye davası açılması, oysa ihtarlı takip yolu çok daha hızlı sonuç verebilirdi. Ayrıca tahliye talebi ile birikmiş kira alacağının tahsili farklı taleplerdir ve tek bir dilekçede erimemelidir.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Takipte Dikkat
- Taahhüdün kiracının kendisi veya yetkili temsilcisi tarafından imzalandığı doğrulanır.
- Taahhütteki tahliye tarihi geçtikten sonra kanuni süre içinde harekete geçilir.
- Taahhüt tarihi ile kira sözleşmesi tarihi karşılaştırılarak baskı altında düzenlendiği iddiasına karşı hazırlık yapılır.
- Boş tarihli taahhüt tartışmasına karşı, taahhüt sonrası yazışmalar dosyaya konulur.
- İtiraz gelmesi ihtimaline karşı icra mahkemesinde ileri sürülecek belgeler ayrılır.
Kiracı Tarafının Konumu
Kiracı bakımından da aynı ayrım geçerlidir: icra takibine itiraz ile davada savunma farklı mercilere yönelir. Ödeme yapıldığı halde takip başlatılmışsa, ödeme belgelerinin süresinde sunulması takibi durdurur.
Son Not
Tahliye yolları arasındaki seçim, sözleşmenin türü ve elinizdeki belgelerle belirlenir. Bu yazı genel bilgi verir; hangi yolun sizin dosyanıza uygun olduğunu belirlemek için hukuki değerlendirme alınması gerekir.