Kira ilişkisinde artış oranına ilişkin anlaşmazlık, çoğu zaman eksik ödeme iddiasına ve oradan tahliye tartışmasına dönüşür. TBK'nın kira hükümleri, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun bu ilişkinin farklı katmanlarını düzenler. Sorun şudur: kira bedelinin belirlenmesi ile kiralananın tahliyesi ayrı taleplerdir ve ayrı yerlerde görülür. Bu ayrımı gözden kaçıran taraf, haklı olduğu bir uyuşmazlıkta usulden kaybedebilir.
Önce Uyuşmazlığın Türünü Adlandırın
Kira artışı tartışmalarında üç ayrı senaryo vardır: sözleşmede kararlaştırılan artış oranının uygulanmaması, artış oranının hukuken geçerli olup olmadığı ve dönem sonunda bedelin yeniden belirlenmesi talebi. Bunların her biri farklı bir dava veya talep türüne karşılık gelir. Kiracının eksik ödediği iddia edilen tutarın bir alacak mı yoksa temerrüt sebebi mi sayılacağı da bu adlandırmaya bağlıdır.
İhtarname Öncesi Kontrol Listesi
- Sözleşmedeki artış hükmünün metni birebir okunur; hüküm yoksa hangi kuralın uygulanacağı belirlenir.
- Ödemelerin hangi hesaba, hangi açıklamayla ve hangi tarihlerde yapıldığı çıkarılır.
- Eksik ödeme iddiası varsa dönem dönem hesap tablosu hazırlanır.
- Kiralananın niteliği ve kullanım amacı tespit edilir; konut ile işyeri kirası aynı sonuçları doğurmaz.
- Tebligat adresi ve muhatabın kimliği doğrulanır; birden fazla kiracı varsa hepsine yöneltme gereği değerlendirilir.
İcra Dairesi mi, Mahkeme mi
Kira alacağının tahsili için başlatılan takip ile kiralananın tahliyesine yönelik talep aynı dosyada ilerlese de hukuken ayrı sonuçlar doğurur. Ödeme emrine itiraz edildiğinde takibin akıbeti değişir ve uyuşmazlığın çözüleceği yer farklılaşır. Buna karşılık kira bedelinin yeniden belirlenmesi talebi bir takip işi değildir; bu talebin icra dairesine yöneltilmesi sonuçsuz kalır. Tahliye taahhüdüne dayanan taleplerin de kendine özgü bir usulü vardır ve taahhüdün geçerliliği ayrı bir inceleme konusudur.
Ödeme Kayıtlarının Belirleyiciliği
Kira uyuşmazlıklarında en çok tartışılan husus, yapılan ödemenin hangi döneme ait olduğudur. Açıklamasız veya elden yapılan ödemeler, sonradan hangi aya mahsup edildiği tartışmasını doğurur ve temerrüt iddiasını güçlendirir. Bu nedenle her ödemenin banka üzerinden ve dönem belirtilerek yapılması, uyuşmazlık çıkmadan alınabilecek en etkili önlemdir. Depozito ve ortak gider ödemeleri de kira bedelinden ayrı kalemler olarak izlenmelidir.
Tahliye Sürecinde Zaman Yönetimi
Tahliyeye yönelik süreçlerde ihtarın içeriği, verilen süre ve tebliğ tarihi sonucu doğrudan etkiler. İhtarname metninde talebin ve sürenin belirsiz bırakılması, sonraki aşamada tüm süreci geçersiz kılabilir. Bu nedenle ihtar, sürecin sonunu düşünerek yazılmalıdır.
Bu rehber kira hukukunun genel çerçevesini aktarır; sözleşmenizin metni, kiralananın niteliği ve ödeme geçmişiniz sonucu değiştirir. Adım atmadan önce sözleşme ve ödeme kayıtlarınızla birlikte bir hukukçudan görüş almanız yararlı olur.