Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında gündeme gelen ortaklığın giderilmesi davası, TBK, TMK ve Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde yürür. Son dönemde yapılan düzenlemeyle bu uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alındığından, doğrudan dava açmak en yaygın usul hatası hâline gelmiştir. Aşağıdaki liste, arabuluculuk aşamasını merkeze alarak dava öncesi hazırlığı sıralar.
Arabuluculuğa Girmeden Yapılacak Hazırlık
Arabuluculuk aşaması, dava için zorunlu bir formalite değil; sonucu belirleyebilecek gerçek bir müzakere alanıdır. Görüşmeye gitmeden önce güncel tapu kaydı, çap ve imar durumu, varsa kira geliri ve ortak giderlere ilişkin belgeler hazırlanmalıdır. Taşınmazın aynen taksime elverişli olup olmadığı, bağımsız bölüm oluşturulabilirliği ve değer farklarının ivaz ile denkleştirilme ihtimali bu aşamada masaya konduğunda, taraflar satış yerine paylaşım üzerinde uzlaşabilir. Anlaşma sağlanırsa düzenlenen belge, icra edilebilirlik bakımından dava kararına yakın bir güç taşır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür; asliye hukuk mahkemesine açılan dava görev yönünden reddedilir.
- Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir ve bu yetki kesindir; paydaşların yerleşim yeri esas alınamaz.
- Birden çok taşınmaz farklı yerlerdeyse, dosyaların ayrılması gündeme gelebilir.
- Tüm paydaşların davada yer alması zorunludur; eksik taraf teşkili dosyayı uzatan başlıca sebeptir.
Aynen Taksim ile Satış Arasındaki Tercih
Kanun önce aynen taksimi öngörür; bu mümkün değilse satış yoluyla paylaşıma gidilir. Aynen taksim talebinde bulunan taraf, bunun fiilen mümkün olduğunu keşif ve bilirkişi incelemesiyle ortaya koymalıdır. Kat mülkiyeti kurulabilecek yapılarda, ortaklığın kat mülkiyeti kurularak giderilmesi ayrı bir seçenektir ve çoğu zaman satıştan daha yüksek bir ekonomik sonuç doğurur. Satışa karar verilmesi hâlinde işlemler satış memurluğu eliyle yürütülür; ihale sürecine ilişkin itirazlar ise icra mahkemesinin görev alanındadır.
Kararı Etkileyebilecek Bekletici Sorunlar
- Aynı taşınmaz hakkında tapu iptali ve tescil ya da muris muvazaasına dayalı bir dava varsa, bunun sonucu paydaşlık oranını değiştirebilir.
- Taşınmaz üzerinde şerh, ipotek veya intifa hakkı bulunup bulunmadığını kontrol edin.
- Paydaşlar arasında yapılmış bir paylaşma sözleşmesi veya fiilî taksim iddiası varsa, bunu belgeyle ortaya koyun.
- Elbirliği mülkiyeti söz konusuysa, önce paylı mülkiyete çevrilmesi gerekip gerekmediğini değerlendirin.
Ortaklığın giderilmesi davası kazanan ve kaybeden üretmez; mülkiyet ilişkisini tasfiye eder. Bu nedenle sonucun ekonomik boyutu, usul tercihleriyle doğrudan bağlantılıdır. Buradaki açıklamalar genel niteliktedir; taşınmazın durumu ve paydaşlık yapısına göre hukuki destek alınması yerinde olacaktır.