Apartman ve site uyuşmazlıkları küçük görünse de usul bakımından en çok hata yapılan alanlardan biridir. Kat mülkiyeti ilişkisinden doğan bir talebin genel sözleşme hukukuna göre kurulması ya da arabuluculuk basamağının atlanması, dosyanın esasa girilmeden sonuçlanmasına yol açabilir. 634 sayılı Kanun, TMK ve TBK bu alanda birlikte okunmalıdır.
Uyuşmazlığı Doğru Rejim İçinde Konumlandırmak
İlk ayrım, uyuşmazlığın kat malikleri arasındaki ilişkiden mi yoksa kira ilişkisinden mi doğduğudur. Ortak yer kullanımı, aidat, yönetim planına aykırılık ve projeye aykırı tadilat konuları kat mülkiyeti rejimine; kira bedeli, tahliye ve depozito konuları ise kira hukukuna aittir. Kiracının ortak yerlere ilişkin davranışı gibi iki alanı kesen durumlarda, talebin kime ve hangi sıfata yöneltildiği dilekçede açıkça belirtilmelidir.
Arabuluculuk Basamağı
Kat mülkiyetinden ve kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Kapsamın hangi talepleri içerdiği zaman içinde genişlediğinden, dava açmadan önce güncel düzenlemeden doğrulanmalıdır. Arabuluculuk sürecinde yönetici, kat malikleri kurulu ya da yönetim şirketinden hangisinin taraf gösterileceği de baştan netleştirilmelidir; yanlış tarafla yürütülen süreç dava şartını karşılamayabilir.
Kurul Kararına İtirazda Merci ve Süre
- Kat malikleri kurulu kararının tarihi ve toplantıya çağrının usulü belgelenir.
- Karara katılmayan malikin itiraz süresi kısadır; tebliğ veya öğrenme tarihi kayda geçirilir.
- İptal talebi, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine yöneltilir.
- Aidat alacağı için icra takibi ayrı bir hattır ve kurul kararının iptali talebiyle karıştırılmaz.
- Ortak yere elatmanın önlenmesi talebi ile projeye aykırılığın giderilmesi talebi ayrı ayrı yazılır.
Belge ve Ölçüm Kontrolü
- Yönetim planı ve varsa değişiklikleri
- Onaylı mimari proje ile mevcut durumu karşılaştıran fotoğraf ve ölçüm
- Toplantı tutanakları, hazirun listesi ve tebligat kayıtları
- Aidat tahakkuk tablosu ve banka hareketleri
- Yöneticinin yetkisini gösteren karar örneği
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planının içeriği ve taşınmazın yapısı sonucu etkileyebileceğinden, süreç başlatılmadan önce belgelerin bir hukukçuyla değerlendirilmesi önerilir.