Taşınmaz uyuşmazlıklarında en pahalı hatalardan biri, açılması gereken davanın adının ve muhatabının yanlış belirlenmesidir. Tapu kaydının düzeltilmesi ile bir hukuki durumun tespiti birbirinden farklı taleplerdir ve TMK, TBK ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından farklı sonuçlar doğurur. Bu rehber, tapu iptali ile tespit davası arasındaki tercihi ve yanlış mercie başvuru riskini kontrol listesi biçiminde ele alır.
Hangi Talep Hangi Sonucu Doğurur?
Tapu iptali ve tescil talebi, mülkiyetin kayden el değiştirmesini sağlar; kabul edildiğinde tapu sicili doğrudan değişir. Tespit davası ise bir hakkın ya da hukuki ilişkinin varlığını belirler, kendiliğinden tescil sonucu doğurmaz. Eda davası açılabilecekken tespit davası açılması, hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddedilme riski taşır. Bu nedenle önce elde edilmek istenen nihai sonuç yazılmalı, dava türü ona göre seçilmelidir.
Dava Açmadan Önceki Kayıt Taraması
- Tapu kütüğündeki tüm şerh, beyan ve irtifak kayıtları güncel tarihli olarak alındı mı?
- Takyidat listesinde haciz, ipotek veya aile konutu şerhi var mı?
- Kadastro tutanağı, imar durumu ve varsa ifraz-tevhit işlemleri incelendi mi?
- Kat mülkiyetine tabi bir yer için yönetim planı ve proje temin edildi mi?
- Miras yoluyla intikal varsa veraset belgesi ve intikal tarihleri çıkarıldı mı?
Yetki ve Görev: Taşınmazın Bulunduğu Yer Kuralı
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi kesindir; taraflar sözleşmeyle bunun aksini kararlaştıramaz. Buna karşılık taşınmazdan doğan bazı alacak talepleri kişisel hak niteliğinde olduğundan farklı bir yetki kuralına tabi olabilir. Aynı dilekçede hem ayni hem şahsi talep birleştirildiğinde yetki tartışması çıkabileceğinden, talepler baştan ayrıştırılmalıdır. Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda ise sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğu hatırda tutulmalıdır.
Yanlış Merci ve Yanlış Hasım Riskini Azaltmak
- Paylı veya elbirliği mülkiyeti varsa davanın tüm malikler yönünden nasıl yürütüleceği baştan planlanır.
- Kayıt maliki ile fiilen kullanan kişi farklıysa her ikisinin dosyadaki konumu belirlenir.
- İdari işlemden kaynaklanan bir tescil sorunu varsa, adli yargı yerine idari yargı yolunun gerekip gerekmediği değerlendirilir.
- Dava değeri, taşınmazın güncel değerine göre hesaplanır ve harç eksikliği bırakılmaz.
Keşif ve Bilirkişi Aşamasına Hazırlık
Taşınmaz dosyalarının kaderi çoğunlukla keşif ve bilirkişi incelemesinde belirlenir. Sınır, muhdesat ve değer tartışmalarında talep edilecek uzmanlık dalları dilekçede açıkça yazılmalı; tanıklar keşif mahalline ilişkin bilgileriyle birlikte bildirilmelidir. Rapora itiraz için tanınan süre kaçırıldığında, esasa ilişkin en güçlü argüman dahi değerlendirme dışı kalabilir.
Yukarıdaki başlıklar genel çerçeveyi çizer; her taşınmazın kayıt geçmişi kendine özgüdür. Dava türünü kesinleştirmeden önce tapu ve kadastro kayıtlarının bir avukatla birlikte okunması yararlı olacaktır.